Решение

Судья Зайцева Т.А. Дело № 33-10183

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хрипунова М.И.

судей Меншутиной Е.Л. и Шипиловой Т.А.

при секретаре Харлановой О.А.

рассмотрела в заседании от 05 мая 2011 года кассационную жалобу ЗАО «Среднерусская строительная компания»

на решение Красногорского городского суда Московской области от 28 сентября 2010 года по делу по иску Агаркова Виктора Михайловича, Волкова Андрея Вячеславовича, Горобцовой Зинаиды Дмитриевны к Закрытому акционерному обществу «Среднерусская строительная компания» о понуждении к заключению договоров долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истцов Агаркова В.М., Волкова А.В., их адвоката Журавлевой Л.М., адвоката истца Горобцовой З.Д. - Иванченко Г.М., представителя ответчика - Маджар А.В., представителя истицы Горобцовой З.Ф. - Елкиной М.Д., судебная коллегия

установила:

Агарков В.М., Волков А.В. и Горобцова З.Д. обратились в суд с исками к ЗАО «Среднерусская строительная компания» о понуждении к заключению договоров долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Определением Красногорского городского суда от 12.08.2010 г. дела по заявленным искам объединены в одно производство.

В обоснование исковых требований истцы сослались на то, что заключили с ЗАО «Среднерусская строительная компания» предварительные договоры: Горобцева З.Д. № 20/05 от 13.12.2005 г., Агарков В.М. - № 14/05 от 09.08.2005 г., Волков А.В. - № 2 от 29.04.2005 г., согласно которым впоследствии между ними должны были быть заключены договоры долевого участия инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу с целью приобретения в собственность Горобцевой З.Д. однокомнатной квартиры, находящейся во <данные изъяты>-ом подъезде, на <данные изъяты>-ом этаже названного дома, слева от лестничного пролета, с окнами, выходящими на дорогу, ориентировочной площадью 49,5 кв.м., в собственность Агаркова В.М. двухкомнатной квартиры № №, расположенной в <данные изъяты>-ом подъезде, на <данные изъяты>-ом этаже слева от лестничного пролета с окнами, выходящими во двор и на торец здания, ориентировочной площадью 70 кв.м., в собственность Волкова А.В. - однокомнатной квартиры, находящейся в секции № <данные изъяты> на <данные изъяты>-ом этаже указанного дома слева от лестничного пролета с окнами, выходящими во двор, ориентировочной площадью 47,4 кв.м.

Предварительными договорами предусматривалось, что строительство жилого дома будет произведено в период с 2005 г. по 2006 г., определялась стоимость квартир: Горобцевой З.Д. в размере, эквивалентном <данные изъяты> исходя из расчета <данные изъяты> <данные изъяты> Агаркова В.М. - в размере, эквивалентном <данные изъяты> исходя из расчета <данные изъяты>., Волкова А.В. - в размере исходя из стоимости <данные изъяты>. Оплата должна производится в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа. В подтверждение своих намерений заключения основного договора и получения жилых помещений в собственность истцы оплатили стоимость квартир путем оформления по требованию Общества договоров купли-продажи векселей: Горобцова З.Д. № 20-1-ССК от 13.12.2005 г. по цене <данные изъяты> и № 20-2-ССК от 14.12.2005 г. по цене <данные изъяты>., а всего на общую сумму <данные изъяты>., что составляло по курсу ЦБ РФ на день оплаты <данные изъяты>, Агарков В.М. - № 14-1-ССК от 13.10.2005 г. по цене <данные изъяты>. № 14-2-ССК от 14.10.2005 г. <данные изъяты>, № 14-3-ССК от 17.10.2005 г. по цене <данные изъяты>., а всего на общую сумму <данные изъяты>., что составляло по курсу ЦБ РФ на день оплаты <данные изъяты>, Волков А.В. - по цене <данные изъяты>., уплаченных в кассу ЗАО 29.04.2005 г.

Таким образом, истцы выполнили принятые на себя денежные обязательства по оплате стоимости жилых помещений, предусмотренные условиями предварительных договоров.

В настоящее время ЗАО внесло изменения в проект дома, согласованные 29.10.2009 г. с Главным архитектором Красногорского района, в связи с чем площадь проинвестированной Горобцовой З.Д. квартиры стала составлять 50,9 кв. м., площадь квартиры Агаркова В.М. стала составлять 80,9 кв. м., площадь квартиры Волкова А.В. стала составлять 52,5 кв. м. Горобцова З.Д. оставшуюся сумму в размере, эквивалентном <данные изъяты>, должна была внести в сроки, указанные в приложении № <данные изъяты> к договору.

Горобцова З.Д. просит обязать ЗАО заключить с ней основной договор долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, предметом которого является приобретение в собственность однокомнатной квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором № №

Агарков В.М. просит обязать Общество заключить с ним договор долевого участия в инвестирование строительства многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу, предметом которого является приобретение в собственность двухкомнатной квартиры, на условиях, предусмотренных предварительным договором № г. и дополнительным соглашением № №

Волков А.В. просит обязать ответчика заключить с ним договор долевого участия в инвестирование строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, предметом которого является приобретение в собственность однокомнатной квартиры, на условиях, предусмотренных предварительным договором №

Пунктом 4 предварительных договоров предусматривалось, что основной договор между сторонами должен был быть заключён не позднее 45 рабочих дней после получения ЗАО разрешения на строительство дома. Общество о получении названного разрешения истцов не информировало, об этом им стало известно в конце мая 2009 г., в связи с чем в начале июня 2009 г., то есть в течение установленного предварительным договором срока, они обратились к руководителю ЗАО с предложением заключить основной договор и принять от Горобцовой З.Д. оставшуюся денежную сумму. Однако ответчик от заключения основного договора на определённых предварительным договором условиях уклоняется, оставшуюся сумму по оплате квартиры от Горобцовой З.Д. не принимает. В мае 2009 г. в адрес истцов направлялось уведомление о готовности приступить к переговорам, касающимся ранее заключенных договоров, подтверждающее их действительность, однако 05.08.2009 г. письмом генерального директора ЗАО - Пасынкова В.В. истцов известили о том, что Общество готово принять к оплате векселя, приобретённые по договорам купли-продажи у ЗАО. Указанные действия свидетельствуют об одностороннем отказе общества от исполнения принятых на себя обязательств.

В судебном заседании Агарков В.М., Волков А.В. и Горобцова З.Д. заявленные требования поддержали.

Представитель ЗАО «Среднерусская Строительная Компания» иски не признал и пояснил, что предварительные договоры нельзя считать заключёнными, поскольку в указанных договорах не достигнуто соглашения по всем обязательным условиям основного договора. Кроме того, стоимость квартиры каждого из истцов подлежит увеличению, поскольку указанная в предварительных договорах стоимость квартиры не соответствует данным о рыночной стоимости, в соответствии с которой производится в настоящее время приобретение жилых помещений в Красногорском районе. В настоящее время между сторонами имеется спор по поводу условий договоров, то есть о цене квартир, подлежащих передаче инвестору.

Решением суда от 28 сентября 2010 года исковые требования Агаркова В.М., Волкова А.В. и Горобцова З.Д. удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ЗАО «Среднерусская Строительная Компания» просит указанное решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.

Частью 3 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ, в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, сторона для которой, в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор.

Как установлено судом при рассмотрении дела, 13.12.2005 г. между Горобцовой З.Д. и ответчиком заключен предварительный договор №, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора долевого участия инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Предметом названного договора является заключение основного договора и получение истицей в собственность однокомнатной квартиры, находящейся во <данные изъяты>-ом подъезде, на <данные изъяты>-ом этаже, дома по указанному адресу, ориентировочной площадью 49,5 кв.м.

В соответствии с п. 5.1, 5.2 и 17 договора стороны определили стоимость квартиры в размере, эквивалентном <данные изъяты> исходя из расчета <данные изъяты> общей площади квартиры. Согласно п. 5.3 договора цена является фиксированной и не подлежит изменению. Также из пункта 1 договора усматривается, что Общество приняло решение по строительству многоэтажного жилого дома в период с 2005 г. по 2006 г. Пунктом 11 предварительного договора установлено, что квартира, указанная в п. 2. договора, будет оформлена только на Горобцеву З.Д.

Во исполнение своих обязательств по договору и в подтверждение своих намерений участвовать в долевом инвестировании строительства многоквартирного жилого дома истица по договорам купли-продажи приобрела у ответчика простые векселя № 20-1-ССК от 13.12.2005г. номинальной стоимостью <данные изъяты>. и № 20-2-ССК от 14.12.2005г. номинальной стоимостью <данные изъяты>, на общую сумму <данные изъяты>., что на день оплаты по курсу ЦБ РФ составляло <данные изъяты>. Факт приобретения истицей названных векселей подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями к приходно-кассовым ордерам, также данный факт не оспаривается ответчиком.

Оставшуюся денежную сумму в размере <данные изъяты> истица не имеет возможности оплатить ответчику, поскольку он отказывается от заключения основного договора долевого участия инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, на условиях, предусмотренных предварительным договором, так как невозможно заключение основного договора исходя из стоимости 1 кв.м., предусмотренной предварительным договором, поскольку ответчиком был изменен план застройки, что повлекло увеличение площади квартиры до 50,9 кв.м.

09.08.2005 г. между Агарковым В.М. и ответчиком заключен предварительный договор № 14/05, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора долевого участия инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Предметом названного договора является заключение основного договора и получение истцом в собственность двухкомнатной квартиры № № находящейся в <данные изъяты>ом подъезде, на <данные изъяты>-ом этаже дома по указанному адресу, ориентировочной площадью 70 кв.м.

В соответствии с п. 5.1, 5.3 договора, стоимость квартиры стороны определили в размере, эквивалентном <данные изъяты>, исходя из расчета <данные изъяты>. общей площади квартиры. Согласно дополнительному соглашению № 1 к предварительному договору, стоимость квартиры была уточнена и составила <данные изъяты>м. площади квартиры. Стоимость 1 кв.м. в соответствии с п. 5.2 и 5.3. предварительного договора фиксирована в долларовом эквиваленте и не подлежит изменению. Пунктом 1 предварительного договора установлено, что строительство многоэтажного жилого дома должно быть произведено в период с IV квартала 2005 г. по II квартал 2006г. Пунктом 11 предварительного договора установлено, что квартира, указанная в п. 2. договора, будет оформлена только на Агаркова В.М.

Во исполнение своих обязательств по договору и в подтверждение своих намерений участвовать в долевом инвестировании строительства многоквартирного жилого дома истец по договору купли-продажи приобрел у ответчика векселя № 14-1-ССК от 13.10.2005г. по цене <данные изъяты>., № 14-2-ССК от 14.10.2005г. по цене <данные изъяты>. и № 14-3-ССК от 17.10.2005г. по цене <данные изъяты>., а всего на общую сумму <данные изъяты>., что на день их приобретения по курсу ЦБ РФ было эквивалентно <данные изъяты>. Данный факт подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями к приходно-кассовыми ордерам.

Однако ответчик отказывается заключать с истцом основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным договором, поскольку им был изменен план застройки, в связи с чем площадь названной квартиры увеличилась и стала составлять 80,9 кв.м.

29.04.2005г. между Волковым А.В. и ответчиком заключен предварительный договор № 2, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора долевого участия инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Предметом названного договора является заключение основного договора и получение истцом в собственность однокомнатной квартиры, находящейся в секции № <данные изъяты> на <данные изъяты>-ом этаже дома по указанному адресу, ориентировочной площадью 47,4 кв.м.

Пунктом 6 предварительного договора сторонами была определена стоимость квартиры, исходя из стоимости <данные изъяты> Согласно п. 6.1. договора, цена 1 кв.м. является фиксированной в эквиваленте евро и не подлежит изменению. Также пунктом 1 предварительного договора установлено, что строительство многоэтажного жилого дома будет произведено в период с 2005 г. по 2006г. Пунктом 11 предварительного договора установлено, что квартира, указанная в п. 2. договора, будет оформлена только на Волкова А.В.

Во исполнение своих обязательств по договору и в подтверждение своих намерений участвовать в долевом инвестировании строительства многоквартирного жилого дома истец по требованию ответчика по договору купли-продажи приобрел у него простой вексель номиналом <данные изъяты>., что подтверждается имеющейся в материалах дела квитанциями к приходно-кассовому ордеру. Также п. 8 предварительно договора предусмотрено, что оплата по основному договору производится покупателем в течение 5 дней с даты подписания основного договора, но не позднее даты его государственной регистрации.

Ответчик заключать основной договор отказывается, указывая, что после изменения плана застройки площадь квартиры стала больше и составляет 52,3 кв. м., в связи с чем основной договор не может быть заключен, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Разрешая исковые требования, суд пришел к правильному выводу о том, что истцы выполнили возложенные на них предварительными договорами денежные обязательства.

Доводы ответчика об отсутствии в предварительных договорах, заключенных с истцами, указаний о предмете основных договоров и о сроке заключения основных договоров, суд правильно признал несостоятельными, поскольку эти доводы опровергаются содержанием самих предварительных договоров.

Судом верно установлено, что согласно п.4 предварительных договоров, основные договоры должны быть заключены не позднее 45 рабочих дней с момента получения ответчиком разрешения на строительство дома. Названное разрешение было получено ответчиком 22.04.2009г. В установленный договорами срок истцы обратились к ответчику с предложением заключить договоры долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, а Горобцова З.Д. также с предложением о принятии оставшейся денежной суммы, однако в письмах от 05.08.2009г. ответчик известил истцов о готовности принять к оплате векселя, приобретенные истцами у Общества по договорам купли-продажи. Тем самым ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных предварительными договорами, заключенными с истцами.

Также судом верно не принят во внимание довод ответчика о направлении истцам проекта основного договора, поскольку доказательств этому ответчик суду не представил, а имеющийся в материалах дела бланк договора нельзя расценить в качестве оферты.

Кроме того, довод ответчика о том, что подлежащие передаче объекты долевого строительства определены не в соответствии с проектной документацией, что не позволяет однозначно идентифицировать объекты, на которые претендуют истцы, опровергается проведенным по делу обследованием спорного объекта с целью установления соответствия объекта предъявленным истцами требованиям. Согласно названному заключению, объекты, указанные истцами, совпадают с объектами, указанными в предварительных договорах. Также истцы пояснили, что при заключении предварительных договоров им были представлены поэтажные планы многоквартирного жилого дома, согласно которым каждый из них и выбирал квартиру, что подтверждается показаниями свидетеля и не отрицается представителем ответчика.

Ссылка ответчика на удорожание стоимости жилых помещений в связи с увеличением их площади, как правильно отметил в решении суд, по существу является попыткой заключения основных договоров на условиях, отличных от условий предусмотренных предварительными договорами.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд сделал правильный вывод о том, что заключенные между сторонами предварительные договоры соответствуют требования гражданского законодательства, содержат все существенные условия, позволяющие установить содержание основных договоров долевого участия в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, однако в связи с виновными действиями ответчика, который не только не принимал мер к заключению основных договоров, но и уклонялся от исполнения обязательств, предусмотренных предварительными договорами, основные договоры не были заключены в установленный срок.

При изложенных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные истцами исковые требования.

При разрешении спора судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда в решении соответствуют фактически обстоятельствам дела, нарушений материального и процессуального права допущено не было.

Кассационная жалоба доводов, могущих повлечь отмену решения суда, не содержит, поэтому судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Красногорского городского суда Московской области от 28 сентября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО «Среднерусская строительная компания» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: