Решение

Судья Нагдасёв М.Г. Дело № 33-11123

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.

судей Меншутиной Е.Л. и Шипиловой Т.А.

при секретаре Ляхович Е.И.

рассмотрела в заседании от 17 мая 2011 года кассационную жалобу ООО «Зенит»

на решение Дмитровского городского суда Московской области от 15 марта 2011 года по делу по иску Бутовецкого Алексея Игоревича и Кривчикова Николая Тимофеевича к ООО «Зенит» о понуждении заключить договор аренды земельного участка и по иску ООО «Зенит» к Бутовецкому Алексею Игоревичу и Кривчикову Николаю Тимофеевичу об изменении условий договора аренды нежилого помещения.

Заслушав доклад судьи Меншутиной Е.Л., объяснения истца Бутовецкого А.И., судебная коллегия

установила:

Бутовецкий А.И. и Кривчиков Н.Т. обратились в суд с иском к ООО «Зенит» об обязании заключить на срок с 24 января 2011 года до 31 декабря 2011 года договор аренды земельного участка площадью 348 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, определённых в проекте договора от 24 января 2011 года. В обоснование иска они сослались на то, что являются собственниками нежилого помещения и земельного участка общей площадью 348 кв.м., на котором расположено это нежилое помещение. Ответчик пользуется данным нежилым помещением на основании договора аренды, в связи с чем они направили ему проект договора аренды земельного участка, однако ответчик подписывать его отказался, представил протокол разногласий, с которыми они не согласны.

ООО «Зенит» в свою очередь обратилось в суд с иском к Бутовецкому А.И. и Кривчикову Н.Т. об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 11 января 2000 года № <данные изъяты> и обязании зарегистрировать изменения, в частности, указания в преамбуле договора других сторон; изменении предмета аренды и указания конкретных помещений, передаваемых в аренду; изменении подведомственности споров. В обоснование иска ссылаются на то, что изменился правообладатель нежилого помещения, а фактическое занятие ООО «Зенит» площади меньшей, чем указано в договоре.

Определением суда от 15 марта 2011 года данные гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании Бутовецкий А.И., представляющий также интересы Кривчикова Н.Т. по доверенности, заявленные требования поддержал и дополнительно пояснил, что ответчик выразил несогласие по двум пунктам договора: пункту 1.2. договора - о размере земельного участка - предлагает указать площадь земельного участка как составляющую 160 кв.м.; пункту 3.3. - размер годовой арендной платы - предлагает указать <данные изъяты>, ежеквартальной - <данные изъяты>; данные предложения истцами не приняты, так как передача в аренду части земельного участка не предусмотрена законодательством; изменение размера арендной платы не соответствует положениям договора аренды земельного участка от 01 февраля 2010 года. Иск ООО «Зенит» не признал.

Представители ООО «Зенит» в судебном заседании не возражали против заключения договора аренды земельного участка, но с учётом позиций, изложенных в протоколе разногласий; всего ответчик занимает часть нежилого помещения площадью 205 кв.м., а остальные помещения переданы в аренду другим лицам, при этом раньше договоры аренды были заключены у данных арендаторов с ООО «Зенит», с тех пор ничего не изменилось, они продолжают занимать те же помещения. С учётом того, что ответчик занимает только часть помещения, размер земельного участка должен также исчисляться пропорционально, что составляет 160 кв.м.; арендная плата должна быть меньше, исчисляться также должна пропорционально. Исковые требования ООО «Зенит» поддержали и уточнили, что исключают требование об обязании зарегистрировать договор.

Решением суда от 15 марта 2011 года иск Бутовецкого А.И. и Кривчикова Н.Т. удовлетворен. ООО «Зенит» обязано заключить с ними на срок с 24 января 2011 года до 31 декабря 2011 года договор аренды земельного участка площадью 348 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> арендная плата вносится ООО «Зенит» в порядке и на условиях, определённых договором аренды земельного участка от 24 января 2011 года, общая сумма годовой арендной платы составляет <данные изъяты>, основания расторжения и изменения договора аренды предусмотрены п.6.1.-6.3. договора аренды земельного участка от 24 января 2011 года. ООО «Зенит» в удовлетворении иска к Бутовецкому А.И. и Кривчикову Н.Т. об изменении условий договора аренды нежилого помещения отказано.

В кассационной жалобе ООО «Зенит» просит указанное решение суда отменить как незаконное.

Выслушав объяснение истца, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом установлено, что истцам на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 348 кв.м. и расположенное на нем нежилое помещение площадью 445,4 кв.м. по адресу: <адрес> Данное нежилое помещение обременено правом аренды ООО «Зенит» на срок до 31 декабря 2014 года на основании договора аренды № <данные изъяты>, заключенного ответчиком 11 января 2000 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Дмитровского района Московской области, зарегистрированного в установленном порядке.

Решениями Дмитровского городского суда Московской области от 15 июля 2008 года, от 30 апреля 2009 года и от 26 мая 2010 года по искам Бутовецкого А.И. и Кривчикова Н.Т. ООО «Зенит» обязывалось заключить договоры аренды земельного участка на условиях, аналогичных условиям проекта договора от 24 января 2011 года, при этом размер годовой арендной платы в 2008 году составлял <данные изъяты>, в 2009 году - <данные изъяты>, в 2010 году - <данные изъяты>. Данные решения были обжалованы ответчиком в кассационном порядке, определениями судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 23 сентября 2008 года и от 25 июня 2009 года решения суда оставлены без изменения.

24 января 2011 года истцы вновь направили ООО «Зенит» проект договора аренды указанного земельного участка для подписания, при этом также представили кадастровый план земельного участка, отчёт об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Получив проект, ООО «Зенит» направило в адрес истцов протокол разногласий, в котором выразило несогласие по двум пунктам договора: пункту 1.2. договора - о размере земельного участка, предложив указать площадь земельного участка в размере 160 кв.м., и пункту 3.3. - размер годовой арендной платы, предложив указать <данные изъяты>, и ежеквартальной - <данные изъяты>

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2.3 договора аренды спорного земельного участка от 01 февраля 2010 года, заключенного между сторонами, по окончании его действия стороны обязуются заключить договор аренды земельного участка сроком на один год, за исключением случая окончания срока действия договора аренды нежилого помещения №64 от 11 января 2000 года, который в настоящее время действует.

В соответствии с п.3.2. договора, расчёт арендной платы производится на дату заключения договора и пересматривается ежегодно арендодателем с учётом изменения рыночной стоимости годовой арендной платы.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что истцы правомерно требуют обязать ответчика заключить с ними договор аренды земельного участка.

Размер арендной платы, предусмотренный проектом договора, подтверждается соответствующим отчётом о рыночной стоимости годовой арендной платы, изготовленным за счёт истцов специализированной организацией, обладающей соответствующим правом на осуществление работ по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за земельные участки. Ответчиком данный отчет не оспаривался. В этой связи суд обоснованно обязал ответчика заключить с истцами договор аренды земельного участка с указанием общей суммы годовой арендной платы в размере <данные изъяты>

Доводы ответчика о том, что занимаемая им площадь нежилого помещения фактически составляет 205 кв. м., в связи с чем на их долю приходится часть земельного участка площадью 160 кв.м., верно отвергнуты судом как несостоятельные, поскольку по договору аренды нежилого помещения №64 от 11 января 2000 года ответчику передано находящееся на тот период в муниципальной собственности помещение с подвалом общей полезной площадью 445,4 кв.м., что установлено решениями суда от 15 июля 2008 года, от 30 апреля 2009 года и от 26 мая 2010 года. Постановлением администрации Дмитровского района №4907-П от 14 ноября 2005 года истцам в аренду предоставлен земельный участок площадью 348 кв.м. на котором расположена часть здания - помещение фотоателье и подвала, в дальнейшем данные объекты приобретены истцами в собственность. Доказательств того, что под находящимся в аренде у ответчика по договору №64 помещением с подвалом общей полезной площадью 445,4 кв.м. находится земельный участок меньшей площади, чем 348 кв.м., суду не представлено. Кроме того, судом учтено, что в период, когда арендодателем являлся Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Дмитровского района Московской области, ООО «Зенит» заключало с другими лицами договоры субаренды в отношении площадей, превышающих занимаемую им площадь в 205 кв.м., то есть ответчику было передано в аренду помещение площадью 445,4 кв.м., а не иного размера.

Разрешая исковые требования ООО «Зенит» об изменении условий договора аренды нежилого помещения от 11 января 2000 года №64, суд пришел к правильному выводу о том, что никаких законных оснований для удовлетворения этих требований не имеется.

При этом суд правильно руководствовался положениями, содержащимися в п. 1 ст. 617 ГК РФ о том, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как верно отмечено судом, в настоящее время ООО «Зенит» производит уплату арендных платежей в пользу Бутовецкого А.И. и Кривчикова Н.Т., то есть договор сторонами исполняется, и споров в части смены собственника между ними не имеется.

В связи со сменой собственников, которыми в данный момент являются физические лица, подведомственность споров, могущих возникнуть между сторонами, изменилась в силу закона, поэтому суд правильно указал, что внесения каких-либо изменений в заключенный ранее между юридическими лицами договор не требуется.

Суд также учел, что в части названных обстоятельств спор между сторонами фактически отсутствует, а разногласия возникли по иным вопросам, в связи с чем истцами не подписано дополнительное соглашение с ответчиком.

Доводы ООО «Зенит» о том, что Общество фактически занимает меньшую площадь, и арендую плату вносит за 205 кв.м., поэтому договор аренды подлежит изменению, верно признаны судом несостоятельными.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1); изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4).

Из объяснений представителей ООО «Зенит» следует, что всю площадь помещения, указанного в договоре аренды от 11 января 2000 года №64 ООО «Зенит» никогда не занимало, в связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что никакого существенного изменения обстоятельств в данном случае не имелось, так как при заключении договора аренды ООО «Зенит» не занимало площадь 445,4 кв.м., однако заключило договор в отношении всей площади и предоставляло другие помещения в субаренду.

Судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда в решении соответствуют фактически обстоятельствам дела, нарушений материального и процессуального права допущено не было.

Кассационная жалоба доводов, могущих повлечь отмену решения суда, не содержит, все доводы по существу направлены на иную оценку доказательств, поэтому оснований для удовлетворения жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дмитровского городского суда Московской области от 15 марта 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Зенит» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: