Решение

Администрация города Сочи обратилась в Хостинский районный суд города Сочи с иском к Митину Александру Васильевичу о сносе самовольного строения.

Митин А.В. обратился в суд со встречным иском к администрации города Сочи, Маркосян Э.А. об устранении препятствий в пользовании объектами недвижимости, сносе самовольных построек.

Рослякова Е.И., Тезиева Д.Д. обратились в суд с требованиями к Митину А.В. о признании сделок купли-продажи действительными, признании права собственности на долю в объекте недвижимости.

Обжалуемым решением Хостинского районного суда города Сочи от 10 августа 2010 года администрации города Сочи в удовлетворении исковых требований к Митину Александру Васильевичу о сносе самовольных строений, отказано.

Признаны действительными договор купли-продажи помещений, заключенный 17 июля 2008 года между Митиным Александром Васильевичем и Тезиевой Д.Д..

Договор купли-продажи помещений, заключенный 29 ноября 2007 года между Митиным А.В. и Росляковой Е.И..

Договор купли-продажи помещений заключенный 29 ноября 2007 года между Митиным А.В. и Росляковой Е.И..

За Тезиевой Д.Д. признано право собственности на помещения пятого, шестого, мансардного этажей, расположенных в городе Сочи Хостинского района по улице 20-ой Горнострелковой дивизии № 40-а.

За Росляковой Е.И. признано право собственности на помещения пятого, шестого, мансардного этажей, расположенных в городе Сочи Хостинского района по улице 20 Горнострелковой дивизии № 40-б.

Исковые требования Митина А.В. к Маркосян Э.А. оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель администрации города Сочи по доверенности Гавриляк К.А. ставит вопрос об отмене решения суда. Ссылается на то, что судом не дано оценки тому, что объект недвижимого имущества возведен без надлежащего разрешения на строительство.

В кассационной жалобе Митин А.В. также ставит вопрос об отмене судебного решения. Указывает, что спорные этажи были возведены без его участия и согласия.

Обращает внимание на то, что не может быть признана состоявшейся, законной сделка купли-продажи нежилых помещений, строений или объекта недвижимости, не зарегистрированного в установленном законом порядке.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения представителя Митина А.В. по доверенности Алексеенко А.В., представителя главы города Сочи по доверенности Левентюка А.В., представителя Тезиевой и Росляковой Южакова, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов гражданского дела следует, что Митин А.В. является собственником незавершенных строительством капитальных строений, расположенных на земельном участке, площадью 1094 кв.м. по улице 20-ой Горнострелковой дивизии, 40-а, 40-б в Хостинском районе города Сочи.

Строения возведены Митиным А.В. за собственный счет, на правомерном земельном участке, с получением разрешений, соблюдением СНиПов и других строительных норм и правил.

Постановлением главы администрации города Сочи №533 от 4 апреля 1995 года Митину А.В. разрешена корректировка проекта жилого дома с увеличением количества квартир до 12-ти.

Распоряжением главы администрации № 926-р от 31 октября 2008 года утвержден проект границ земельного участка, площадью 1094, 49 кв.м., занимаемого незавершенными строительством объектами литер А, литер Б по улице 20-горнострелковой дивизии, 40-а, 40-б в Хостинском районе города Сочи с присвоением кадастрового номера 23:49:03 01015.

Как усматривается из обжалуемого судебного акта, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований администрации и удовлетворения иска Росялковой Е.И. и Тезиевой Д.Д. о признании действительными договоров купли-продажи помещений и права собственности на самовольно возведенные помещения, является заключение эксперта о том, что надстройки над основными строениями возведены в период времени между 2005 и 2010 годами, не нарушают права и интересы третьих лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, являются безопасными для окружающих.

При этом, экспертом сделан вывод о том, что снос верхних этажей на одном из строений не возможен без причинения вреда и ущерба указанным двум строениям в целом.

Одновременно Росляковой Е.И. и Тезиевой Д.Д. представлены договоры купли-продажи недвижимого имущества и расписки о получении денег, которые суд без надлежащей оценки, отнес к надлежащим доказательствам, удовлетворив встречные требования.

Более того, разрешая требования сторон, суд сослался на пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года, которым предусмотрено, что положение статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. По мнению суда, отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения требований органа муниципальной власти о сносе самовольного строения.

Однако данное постановление определяет, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию к получению которых лицо создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки прав охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, заинтересованному в признании права владельцу объекта недвижимого имущества необходимо доказать отсутствие исходящей угрозу для третьих лиц и также подтвердить факт осуществления действий о регистрации строения надлежащим образом. Однако из материалов дела следует, что Рослякова Е.И. и Тезиева Д.Д. попыток зарегистрировать сооружение надлежащим образом не предпринимали.

Признавая Митина А.В. собственником спорных строений и наличии у него права на распоряжением имуществом, суд не дал оценку сведениям, отраженным в заявлении Митина о том, что он фактически был лишен права пользоваться спорными строениями, более того, был вынужден выехать из <адрес обезличен>. При этом осуществление строительства пятого, шестого и мансардного этажей им не осуществлялось. Как собственник незавершенных строительством объектов, Митин согласия на реконструкцию и возведение дополнительных этажей не давал, в связи с чем, не праве был распоряжаться вновь возведенными самовольными объектами недвижимости.

Заявление представителя Митина А.В. о том, что представленные договоры и расписки являются подложными, оставлено без должной оценки и внимания.

Согласно части 3 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из представленных Росляковой Е.И. и Тезиевой Д.Д. договоров и расписок следует, что они не отвечают требования надлежащих доказательств, поскольку копии не заверены надлежащим образом, судом не проверена подлинность расписок. При этом, представившие расписки Рослякова Е.И. и Тезиева Д.Д. являются прямо заинтересованными в деле лицами, а подписавшая за Митина по доверенности Говердовская, в судом опрошена не была. Факт подлинности ее подписи на договорах и расписках судом не установлен.

Таким образом, подлинность представленных суду договоров и расписок вызывает сомнение.

Суждения суда о том, что спорные помещения с момента их приобретения фактически переданы истцам, находятся в их собственности и они владеют помещениями дома, как своей собственностью, не соответствуют действительности.

Из материалов гражданского дела, а именно из технических паспортов БТИ, свидетельства о государственной регистрации права собственности Митина, решения суда от 17 октября 2003 года следует, что указанные строения состоят каждый из четырех этажей, являются незавершенными строительством объектами, в связи с чем, не могут отчуждаться отдельными помещениями, без определения отчуждаемой доли. В представленных в суд договорах такая доля не определена. Кроме того, указанные договоры подлежали обязательной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию права, так как право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, наступает с момента такой регистрации.

Росляковой и Тезиевой суду не представлено доказательств того, что они принимали меры для регистрации своего права на спорные объекты.

Ссылка суда на то, что Митин уклонился от регистрации договоров, необоснованна.

Судом не дана оценка тому, что спорные договоры и расписки возникли только после обращения администрации в суд о сносе самовольно возведенных строений и обращения Митина в суд с иском к Маркосян Э.А. об устранении препятствий в пользовании имуществом. Отсутствие во встречном иске Митина А.В. требований об устранении препятствий в пользовании к Росляковой Е.И. и Тезиевой Д.Д. и отсутствие иска указанных лиц к Митину о принуждении к осуществлению государственной регистрации сделки, свидетельствует о сомнительности совершенных сделок купли-продажи.

Судом не дано оценки и тому, что не может быть признана состоявшейся сделка купли-продажи нежилых помещений, объекта недвижимости, не зарегистрированного в установленном порядке. Такой договор купли-продажи ничтожен и не может быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию, следовательно, утверждение суда об уклонении Митина А.В. от государственной регистрации не соответствует действительности.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, судебная коллегия находит обжалуемое решение суда не отвечающим принципам законности и обоснованности судебного акта.

При изложенном обжалуемое решение суда подлежит отмене с направлением гражданского дела на новое рассмотрение и принятии судебного постановления, отвечающего требованиям законности и обоснованности. Суду первой инстанции следует обсудить вопрос о проведении почерковедческой экспертизы, принять меры к допросу представителя Митина А.В. по доверенности Говердовской Т.Ю. относительно заключенных договоров между сторонами и написанных расписок.

Руководствуясь ст.ст. 361,362 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Кассационную жалобу Митина Александра Васильевича, представителя администрации города Сочи по доверенности Гавриляк К.А. удовлетворить.

Решение Хостинского районного суда города Сочи от 10 августа 2010 года отменить.

Гражданское дело возвратить в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Председательствующий: