Судья Сухомлинова Е.В. Дело № 33-432

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

20 января 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам

Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей областного суда: Татуриной С.В., Камышовой Т.В.,

при секретаре Макоед Ю.И.,

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Татуриной С.В. дело по кассационной жалобе ООО «Ника» в лице представителя по доверенности Пшеничной О.Б. на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 октября 2010 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Мамбетова Э.Р. обратилась в суд с иском к ООО «Ника» о взыскании переплаченной денежной суммы, ссылалась на то, что 16.03.2005г. между ней и ООО «Ника» был заключен договор об участии в долевом строительстве №Номер обезличен, по которому застройщик обязался построить 10-ти этажный дом по улице «…» в г.Ростове-на-Дону.

В соответствии с п.4.1 договора об участии в долевом строительстве ее доля представляла собой 1-комнатную квартиру №Номер обезличен общей площадью 44,57 кв.м, жилой 20,16 кв.м. В п.4.2 указанного договора был прописан отдельно балкон площадью 4,28 кв.м, стоимость которого определена в п.3.2 договора и составляет 133044 руб. В соответствии с разделом 3 договора, истица свои обязательства по инвестированию выполнила в полном объеме. Согласно свидетельству о праве собственности и техническому паспорту площадь квартиры, расположенной по адресу: г. Ростов-на-Дону, составляет 39,9 кв.м.

В пункте 3.5 договора об участии в долевом строительстве указано, что в случае несовпадения проектной и действительной общей площади доли дольщика более чем на 3%, что составляет - 1,3 кв.м, стороны обязуются произвести перерасчет за излишне оплаченные квадратные метры в размере, превышающим 3% в течение 10 дней. Истица считала, что излишне оплаченные метры по договору составляют 3,37 кв.м. Согласно п.3.2 договора стоимость одного квадратного метра квартиры составляет 31085 руб. По этим основаниям, истица полагала, что сумма переплаты составляет 104756 руб. Ответчик не исполнил свои обязательства по перерасчету излишне оплаченных денежных средств.

На основании изложенного, истица просила суд взыскать с ответчика в ее пользу переплаченную денежную сумму за 3,37 кв.м в квартире №Номер обезличен в г.Ростове-на-Дону в размере 104756 руб., сумму оплаченной государственной пошлины и расходы на оплату услуг представителя 2000 руб.

Представитель истца по доверенности Демиденко И.В. в судебном заседании, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Ника» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика ООО «Ника» в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Решением Первомайского районного суда г.Ростова-на-Дону от 18.10.2010 года исковые требования Мамбетовой Э.Р. удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО «Ника» в ее пользу переплаченную денежную сумму в размере 103513,05 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 1000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3270,26 руб. В остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе представитель ООО «Ника» Пшеничная О.Б. просит отменить решение суда, по следующим основаниям. Кассатор считает, что суд не принял во внимание акт приема-передачи квартиры № Номер обезличен от 26.01.2009г., согласно которому Мамбетова Э.Р. при передаче ей вышеуказанной квартиры претензий по техническому состоянию, площади жилых помещений и других имущественных претензий не имела.

Никаких нарушений ее прав со стороны ответчика допущено не было. В соответствии с условиями договора п. 4.2 общая площадь ее квартиры составляет 44,57 кв.м. В предусмотренную указанным пунктом договора долю дольщика входит и балкон площадью 4,28 кв.м., стоимость которого определена отдельно в размере 133044 руб. Если исключить размер балкона из указанного размера общей площади квартиры, то площадь квартиры должна была составить 40,29 кв.м., в соответствии с техническим паспортом общая площадь без учета балкона составляет 39,9 кв.м., следовательно, фактическая площадь (по техническому паспорту) сданной истице квартиры составляет 39,9 кв.м., разница с проектируемой 0,39 кв.м., что соответственно меньше 3%. С учетом изложенного, никаких нарушений п. 3.5 договора ответчиком не допущено.

Разрабатывая проект жилого дома, застройщик - ООО «Ника» руководствовался СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания», в котором предусмотрено, что общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых. Указанная в техническом паспорте площадь балкона, получается при ее подсчете организацией технической инвентаризации в виду использования Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 года за № 37, в пункте 3.37. Однако, в самой же инструкции указано (п. 3.34. Инструкции), что подсчет и показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья, но не в целях определения стоимости балконов, лоджий, террас. Следовательно, стороны самостоятельны в определении существенного условия Договора об участии в долевом строительстве - цены, что и было сделано Сторонами. По мнению кассатора, суд не дал должной оценки правовой позиции ответчика.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО «Ника» по доверенности Пшеничную О.Б., поддержавшую доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Постанавливая решение, суд руководствовался положениями ст. 309, 310 ГК РФ и исходил из того, что Мамбетова Э.Р. свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве №Номер обезличен от 16.03.2005 года исполнила, произвела оплату в размере 1385 458 руб. за площадь 44,57 кв.м. Суд установил, что фактически дольщику была предоставлена квартира общей площадью 39,9 кв.м., что подтверждается техническим паспортом и свидетельством о государственной регистрации права, установив несовпадения проектной и действительной общей площади доли дольщика более чем на 3%, суд посчитал, что, в соответствии с п. 3.5 договора об участии в долевом строительстве №Номер обезличен, образовалась переплата денежной суммы за 3,33 кв.м (43,23 кв.м - 39,9 кв.м), в размере 103513,05 руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда не находит возможным, согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из материалов дела 16 марта 2005 года стороны заключили Договор об участии в долевом строительстве №Номер обезличен, в соответствии с которым застройщик – ответчик по настоящему делу обязался в установленный настоящим Договором срок построить на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, 10-этажный дом.

В соответствии с п.4.2 Договора доля истицы представляла собой 1-комнатную квартиру №Номер обезличен общей площадью 44,57 кв.м., жилой 20,16 кв.м., на 4 этаже в подъезде №2 в секции №5 Объекта заверенного строительством, согласно проектно-сметной документации.

В предусмотренную настоящим пунктом Договора долю дольщика, входит балкон площадью 4,28 кв.м.

В соответствии с п. 3.2 Договора общая сумма инвестирования, подлежащая уплате дольщиком, составляет 1385458 рублей и включает в себя:

- сумму инвестирования за квартиру, указанную в п. 4.2 настоящего договора в размере 1252 414 рублей, рассчитанной исходя из стоимости 1 квадратного метра квартиры - 31085 рублей;

- сумму инвестирования за балкон площадью 4,28 кв.м. в размере 133044 рубля, рассчитанной исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади доли дольщика в объекте, указанной в п. 4.2 настоящего Договора и оплачивается дольщиком с К=1. Указанная в данном пункте стоимость одного квадратного метра общей площади доли дольщика изменению не подлежит.

Согласно п. 3.5 Договора в случае несовпадения проектной (п.4.2 Договора) и действительной по данным МУПТИ и ОН г. Ростова-на-Дону величин общей площади доли дольщика в объекте, за исключением площади балконов, завершенном строительством, более чем на 3 процента, стороны обязуются произвести перерасчет за излишне оплаченные или неоплаченные квадратные метры в размере, превышающем 3 процента, в течении 10 календарных дней со дня получения заявления заинтересованной стороны.

В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из сумм всех частей такого помещения, включая площадь помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов.

Исходя из содержания изложенной нормы, площадь балкона не входит в общую площадь квартиры.

Заключая Договор об участии в долевом строительстве, стороны стоимость балкона, размер которого не входит в площадь квартиры, определили отдельно от стоимости квартиры, определив его в сумме 133044 руб. Отдельно в этом же п. 3.2 определили стоимость квартиры в размере 1252 414 рублей.

В вышеизложенном п. 3.5 Договора стороны предусмотрели, что возмещение в случае несовпадения проектной и действительной площади квартиры, производится без учета площади балкона. Однако, суд первой инстанции, удовлетворяя требования истицы, не учел указанного обстоятельства, произвел расчет излишне выплаченной истице суммы, без учета буквального толкования условий договора, в соответствии с которыми (п. 3.5 Договора) необходимо учитывать проектную площадь квартиры - 40,29 кв.м., по данным МУПТИ и ОН 39,9 кв.м.

Таким образом, 40,29 кв.м. – 39,9 кв.м. = 0,39 кв.м., что соответственно, составляет менее 3 процентов от площади квартиры, и не является основанием для взыскания излишне выплаченной суммы в пользу истицы в соответствии с п. 3.5 Договора.

С учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, как незаконное и необоснованное, по делу постановить новое решение, в соответствии с которым в удовлетворении иска Мамбетовой Э.Р. отказать.

Руководствуясь ст.ст. 360-366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 октября 2010 года отменить.

Постановить новое решение в соответствии с которым, в удовлетворении иска Мамбетовой Э.Р. к ООО «Ника» о взыскании денежной суммы отказать.

Председательствующий:

Судьи: