Решение

Судья Величко Е.В. Дело № 33-668

КАССАЦИОННОЕ О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

24 января 2011 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

Председательствующего Мельник Н.И.

судей Сеник Ж.Ю., Криволапова Ю.Л.

при секретаре Росляковой А.В.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Мельник Н.И.

дело по кассационной жалобе ЗАО «Антарес-К»

на решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 октября 2010 года,

У С Т А Н О В И Л А:

Агабалаева М. К., Айвазян С. А., Атанесян М. Р., Бабаджанян А. А., Балкин А. Б., Бондарева Н. И., Бондаренко С Ю., Бульботко О. В., Гугукина О. В., Заблуда С. И., Зороглян С. О., Калинин С.В., Карибова Т. Н., Каримова А. О., Курбалиева С. Г., Мкрдумян Г. С, Павлюк А.Н., Прилуцкая О. И, Резникова А. Ю., Рыльская Г. Н., Суслова А. В., Техова З. Х., Токарева И. В., Шабельников А. В., Эмирбеков С. К обратились в суд с иском к ЗАО «Антарес -К», 3-е лицо Администрация г.Ростова-на-Дону об обязании заключить договор найма жилого помещения на условиях, аналогичных социальному найму. В обоснование своих требований они сослались на то, что в 1999 году, в результате приватизации государственного предприятия, в ведении которого находилось здание общежития, право собственности на строение приобрело ........

11 апреля 2001г. на основании договора купли- продажи право собственности на общежитие перешло к ЗАО «Антарес-К». Согласно п. 10 договора купли-продажи от 11.01.2001 г. ЗАО «Антарес-К» приняло на себя все обязательства по отношению к проживавшим на тот момент в общежитии лицам. Однако с момента перехода права собственности и до настоящего времени, ответчик завышает размер платы за жилое помещение по сравнению с оплатой за жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма в г.Ростове-на-Дону От заключения договора на условиях социального найма ответчик уклоняется.

Поскольку ответчик уклоняется от заключения с истцами договора найма жилого помещения на условиях, аналогичных социальному найму, то истцы просили обязать ЗАО «Антарес-К» заключить с ними договора найма жилого помещения с закреплением за ними занимаемых ими и совместно проживающими с ними членами их семей комнат в общежитии, расположенном по адресу ........, на условиях и по тарифам аналогичным предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.

Позже истцами были уточнены исковые требования и в соответствии со ст. 7 ЖК РФ, предусматривающей, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), истцы просили обязать ЗАО «Антарес-К» заключить договор найма жилого помещения в общежитии, расположенном по адресу ........, на условиях и по тарифам предоставления жилых помещений по договорам социального найма с истцами и членами их семьи.

Представитель ответчика- ЗАО «Антарес-К» по доверенности Привалова Т.В в судебном заседании исковые требования не признала и просила в удовлетворении исковых требований отказать. При этом заявила о применении срока исковой давности, поскольку право собственности у ответчика возникло на спорное общежитие в 2001 году и с указанного времени истцы не обращались с требованиями о восстановлении нарушенного права.

Представитель 3-го лица- Администрация г.Ростова-на-Дону- в судебное заседание не явился. О дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем имеется уведомление. Представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя 3-го лица.

Решением Октябрьского районного суда г.Ростова н/Д исковые требования были удовлетворены.

В кассационной жалобе представитель ответчика просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что в материалы дела не было представлено доказательств первоначального предоставления истцам жилых помещений на основании договоров социального найма. Карточки регистрации не являются основанием предоставления жилого помещения по договору социального найма. Судом не исследовался вопрос о времени вселения граждан в спорное общежитие.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» акционерное общество, созданное в результате преобразования государственною (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации.

Таким образом, на момент принятия законов о приватизации для приватизации, проходившей путем акционирования, государственная регистрация объектов недвижимости в БТИ не требовалась.

План приватизации ........» был утвержден ........ от 27.12.1992 г. Таким образом, с 27.12.1992 г. здание литер А, расположенное по ........ в ........, находилось в собственности юридического лица — ........». Поскольку с момента акционирования ........» стало собственником переданного ему имущества, а поэтому оно утратило право заключать договоры социального найма с гражданами.

Основанием заключения договора найма жилого помещения является волеизъявление сторон, ст. 421 ГК РФ определяет, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Ответчиком заявлялось ходатайство о пропуске истцами срока исковой давности. Однако суд не дал оценку указанному заявлению.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав Агабалаеву М.К., ее представителя Баланова Д.В. действующего на основании доверенности, Гаврилова Е.В., Эмирбекова С.К., Прилуцкую О.И., Курбалиева С.Г., представителя ЗАО «Антарес-К» - Привалову Т.В., судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от 11 января 2001 года ЗАО «Антарес-К» приобрело в собственность пятиэтажное строение общежития лит. А, общей площадью 3978,1 кв.м. по адресу ........ (л.д. 31-39).

Согласно п. 4 указанного договора купли-продажи право пользования жилым помещением строения сохраняют 332 лица. Перечень лиц, зарегистрированных по месту жительства по адресу ........, изложен в Приложении № 1 к договору.

Согласно указанного перечня к договору купли-продажи, истцы, как лица, проживающие в спорном общежитии, сохранили право пользования жилым помещением.

В соответствии с п. 10 договора купли-продажи здания общежития по ........, покупатель- ЗАО «Антарес-К» с момента государственной регистрации права собственности на строение, принимает на себя все обязательства по отношению к проживающим в общежитии лицам, сохраняющим в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на то, что истцам были предоставлены комнаты в общежитии по ........ как работникам ........».

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ЗАО «Антарес-К» общежития по ........ истцы проживали в общежитии на условиях не коммерческого найма, а на условиях социального найма, то суд признал, что ответчик, как новый собственник общежития, обязан заключить с истцами договор найма жилого помещения на тех же условиях, на которых истцы пользовались занимаемыми комнатами в общежитии ранее.

Суд признал, что законных оснований для заключения с истцами именно договора социального найма, не имеется.

Однако, сославшись на ст. 7 ЖК РФ, признал требования законными и обязал ответчика заключить с истцами именно договор найма жилого помещения на условиях, аналогичных социальному найму, поскольку истцы ранее проживали именно на условиях социального найма.

Однако с такими выводами суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

В материалах дела отсутствуют доказательства тому, что истцы ранее проживали в общежитии на условиях договора социального найма. Сам суд признал, что истцы проживали в общежитии, которые им было предоставлено в связи с их работой в ........ ........ Однако, никаких доказательств тому, что жилое помещение им предоставлялось для проживания в общежитии именно в связи с их работой в установленном законом порядке, в материалах дела не имеется. Факт их работы в ........ также никакими доказательствами не подтвержден.

По ранее действующему законодательству в соответствии с требованиями ст. 109 ЖК РСФСР для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется законодательством Союза ССР и Советом Министров РСФСР.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988г. №328 было утверждено «Примерное положение об общежитиях», и в соответствии с п.10 этого Положения жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (Приложение). При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития. Самовольное переселение из одного помещения в другое запрещается.

Таким образом, в силу действующего законодательства с истцами не мог быть заключен договор социального найма при вселении в общежитие в связи с трудовыми отношениями, если таковые имели место. С ними мог быть заключен только договор найма специализированного жилого помещения.

В соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Поэтому, применительно к спорным отношениям и требованиям истцов отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика к заключению договора социального найма, так как общежитие не является государственной или муниципальной собственностью.

Истцами избран не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права, поскольку в силу требований ст. 672 ГК РФ только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Как предусмотрено 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, значимым для рассмотрения данного спора является вопрос о том, заключался ли с истцами ранее договор социального найма. Однако такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Договор социального найма предусматривает предоставление жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий согласно очередности, т.е. подразумевается определенная процедура предоставления жилого помещения. В данном же случае комната в общежитии не может быть объектом договора социального найма, поскольку согласно ст. 109 ЖК РСФСР общежития предоставляются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.

Поэтому выводы суда о том, что истцы вправе требовать заключения с ними договора социального найма, не основаны на нормах действующего законодательства.

При этом следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.

Граждане вправе приобрести занимаемое ими по договору социального найма жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Именно это обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора. Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что законных оснований для заключения договора социального найма не имеется, однако, имеются в силу аналогии закона, основания для заключения с истцами именно договора социального найма, поскольку ранее истцы проживали на условиях социального найма. При этом, судом установлено, что истцы проживали ранее именно на условиях, аналогичных социальному найму.

Между тем, договор социального найма может быть заключен только с наймодателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, но не с собственником частного жилищного фонда.

В соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23 декабря 1992 года N 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 года N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.

Указанными выше нормами, действующими с 23 декабря 1992 года, и подлежащими применению в системной взаимосвязи со статей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.

Включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Поэтому истцы не лишены возможности заявить требования о признании за ними права на приватизацию занимаемых комнат в порядке приватизации, а требования об обязании только заключить договор социального найма без исследования вопроса о законности предоставления истцам комнат в общежитии в период их работы, не основаны на нормах действующего законодательства.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права, то судебная коллегия считает возможным отменить решение суда и вынести новое, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Руководствуясь требованиями ст. 360-362 ГПК РФ судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Октябрьского районного суда г.Ростова н/Д от 25 октября 2010г. отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Агабалаевой М.К., Айвазян С.А., Атанесян М.Р., Бабаджанян А.А., Балкина А.Б., Бондаревой Н.И., Бондаренко С.Ю., Бульботко О.В., Гугукиной О.В., Заблуда С.И., Зороглян С.О., Калинина С.В., Карибовой Т.Н., Каримовой А.О., Курбалиевой С.Г., Мкрдумян Г.С., Павлюк А.Н., Прилуцкой О.И., Резниковой А.Ю., Рыльской Г.Н., Сусловой А.В., Теховой З.Х., Токаревой И.В., Шабельникова А.В., Эмирбекова С.К.- отказать.

Председательствующий

Судьи облсуда