Решение

Судья –Пригарина С.И. Дело №33-1373/2011

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«27» января 2011 г. судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего: Рзяниной М.В.,

судей: Коваленко Е.Н., Василенко С.К.,

при секретаре: Павловой Л.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Коваленко Е.Н.

дело по кассационной жалобе представителей Майорова В.Г. – Баррера-Власовой К., Шойтикова В.Г., представителя ООО «Катричевское» Ерохова В.И. на решение Быковского районного суда Волгоградской области от 08 ноября 2010 года, которым ПОСТАНОВЛЕНО:

В удовлетворении исковых требований ООО «Катричевское» к Майорову В.Г. о признании договора купли – продажи недвижимости незаключенным отказать.

Взыскать с ООО «Катричевское» государственную пошлину в доход государства в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Майорова В.Г. к ООО «Катричевское» о признании права собственности на объекты недвижимости отказать.

Взыскать с Майорова В.Г. государственную пошлину в доход государства в размере <данные изъяты> руб.,

У С Т А Н О В И Л А :

ООО «Катричевское» обратилось в суд с иском к Майорову В.Г. о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенным.

В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Катричевское» и Майоровым В.Г. был заключен договор аренды недвижимого имущества, состоящего из двух жилых домов, овчарни и скважины, с правом выкупа за <данные изъяты> руб.. По дополнительному соглашению к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между теми же сторонами истец продал, а ответчик купил указанное выше недвижимое имущество за обусловленную договором аренды сумму. Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости, не содержит адреса объекта недвижимости, его площади и назначения, просили признать договор купли-продажи указанных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным.

Майоров В.Г. обратился в суд со встречным иском к ООО «Катричевское» в лице конкурсного управляющего Ерохова В.И. о признании права собственности на объекты указанные недвижимости.

В обоснование иска указал, что по договору аренды недвижимости с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ, приобрел в собственность у ООО «Катричевское» недвижимое имущество, состоящее из двух жилых домов, овчарни и скважины. За указанное имущество он уплатил <данные изъяты> руб., имущество было ему передано продавцом. В настоящее время использует имущество по назначению, несет бремя его содержания, в связи с чем просил признать право собственности на: здание для содержания скота № (овчарню), жилой <адрес>, жилой <адрес>, скважину, расположенные по адресу: <адрес>

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе представители Майорова В.Г. – Баррера-Власова К., Шойтиков В.Г., представитель ООО «Катричевское» Ерохов В.И., оспаривая законность и обоснованность судебного постановления, просят его отменить.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей Майорова В.Г. – Баррера-Власову К., Шойтикова В.Г., по державших доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ если в соответствии с договором для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В силу ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

При рассмотрении спора судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Катричевское» и Майоровым В.Г. заключен договор аренды помещения с правом выкупа, по которому истец передал ответчику во временное пользование с последующим правом выкупа овцеточку, состоящую из овчарни, скважины, двух жилых домов.

Из дополнительного соглашения к указанному выше договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец продает, а ответчик покупает указанную выше овцеточку, за <данные изъяты> руб.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, Майоров В.Г. уплатил ООО «Катричевское» за кошару, скважину и 2 жилых дома <данные изъяты> руб.. Сумма сделки получена ответчиками полностью, что следует из квитанций к приходному кассовому ордеру.

Статья ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Заключенные между сторонами договор аренды и дополнительное соглашение предусматривают существенные условия договора аренды, а именно выкупную цену и условия перехода права собственности.

Майоров В.Г. оплатил предусмотренную соглашением сумму сделки, принял имущество по накладной, в настоящее время использует его по назначению.

Поскольку оспариваемый договор сторонами исполнен, объекты недвижимости переданы покупателю и используется им в течение длительного времени, споров и разногласий относительно состава имущества, переданного по данному договору, у сторон не возникало, оснований считать заключенный между сторонами договор аренды недвижимости с правом выкупа незаключенным, не имеется.

Между тем, отказывая в удовлетворении иска суд, неверно применив нормы права, пришел к выводу о пропуске ООО «Катричевское» срока исковой давности, установленного ст. 181 ГК РФ.

В силу ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось его исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

С требованиями о признании недействительной оспоримой сделки и применении последствий ее недействительности ООО «Катричевское» не обращалось, были заявлены требования о признании договора незаключенным, на которые распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ.

Таким образом, основания для признания пропуска ООО «Катричевское» срока исковой давности у суда отсутствовали, ввиду чего указанный вывод подлежит исключению из мотивировочной части решения.

Требования встречного иска Майорова В.Г. судом разрешены правильно.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Из ст. 164 ГК РФ следует, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 статьи 8 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов гражданского дела следует, что право собственности на указанные выше объекты недвижимого имущества за ООО «Катричевское» зарегистрировано не было.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Кроме того, согласно пункту 61 этого Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

С учетом изложенного оснований для признания за Майоровым В.Г. права собственности на указанные объекты недвижимого имущества у суда первой инстанции не имелось.

Доводы кассационных жалоб приводились представителями в судебных заседаниях в обоснование возражений на предъявленные требования и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку, оснований не согласиться с которой, судебная коллегия не находит.

С учетом изложенного Судебная коллегия полагает, что суд правильно определил все обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку, обжалуемое судебное постановление соответствует нормам материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Быковского районного суда Волгоградской области от 08 ноября 2010 года изменить, исключив из его мотивировочной части указание на пропуск ООО «Катричевское» срока исковой давности для предъявления требований о признании договора купли договора купли-продажи недвижимости незаключенным.

В остальной части решение Быковского районного суда Волгоградской области от 08 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы ООО «Катричевское» и представителей Майорова В.Г. – Баррера-Власовой К., Шойтикова В.Г. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: