Решение

Судья – Баранов С.А. Дело № 33-2189/11

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 февраля 2011 года судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Одинцова В.В.

судей Поповой С.К. и Багрий Л.Б.

по докладу Одинцова В.В.

при секретаре Шандрине Р.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Лапшина Дмитрия Рудольфовича на решение Советского районного суда г. Краснодара от 06 декабря 2010 года.

Заслушав доклад судьи Одинцова В.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Дзябура Г.Н. обратилась в суд с иском к Лапшину Д.Р. о понуждении заключения договора аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося в составе принадлежащего ответчику на праве собственности земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес обезличен>

Требования обосновала тем, что **.**.**** заключила с ответчиком предварительный договор, согласно которому стороны обязались в срок не позднее **.**.**** заключить основной договор аренды вышеуказанной части земельного участка на условиях предварительного договора, согласно которому арендуемая часть земельного участка указанной площади должная быть свободной от строений и располагаться со стороны фасада домовладения ответчика с выходом на <адрес обезличен>, срок договора аренды должен составлять не менее <данные изъяты>, размер арендной платы составляет <данные изъяты>. в месяц и не подлежит изменению в течение всего срока аренды.

Необходимость заключения предварительного договора была обусловлена незавершенностью процесса приватизации ответчиком земельного участка, часть которого предполагалась к сдаче в аренду истцу, что являлось препятствием к заключению основного договора до получения ответчиком статуса собственника земельного участка и арендодателя. После подписания предварительного договора ответчиком были получены от истца в виде аванса в счет арендной платы деньги в общей сумме <данные изъяты>., а также произведена оплата истцом расходов по оформлению земельно-правовой документации в сумме <данные изъяты>., что в силу п.2 предварительного договора также подлежало зачету в счет будущей арендной платы по основному договору, который стороны обязались заключить в будущем. Однако, после приватизации земельного участка по указанному адресу и наступления срока заключения основного договора аренды части этого земельного участка, ответчик стал уклоняться от заключения договора аренды, представленный истцом проект этого договора обсуждать отказался.

Просила суд понудить ответчика Лапшина Д.Р. заключить договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Взыскать с Лапшина Д.Р. в ее пользу судебные расходы в сумме <данные изъяты>.

Лапшин Д.Р. обратился в суд со встречным иском к Дзябура Г.Н. о признании предварительного договора незаключенным, ничтожным, требования мотивировал отсутствием в предварительном договоре условий, позволяющих установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а именно: отсутствие описания границ предполагаемой к сдаче в аренду части земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., несформированность на момент заключения предварительного договора всего приватизируемого земельного участка и непостановка его на кадастровый учет. В связи с этим, по мнению ответчика, спорная часть земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. не может быть объектом гражданских отношений. Указал, что ввиду своего физического недостатка, являясь глухонемым, был введен в заблуждение истцом относительно условий предполагаемой аренды. В письменных возражениях на иск ответчик Лапшин Д.Р. признал факт подписания им предварительного договора от **.**.**** и понесенные истцом расходы на приватизацию земельного участка, но пояснил, что не согласен с указанным в нем размером арендной платы, которую считает заниженной, неизменностью этого размера и сроком аренды, пояснив, что не обратил внимания на эти условия, в связи с чем, отказывается от заключения основного договора аренды. Просил суд предварительный договор аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес обезличен>., от **.**.**** признать незаключенным.

В судебном заседании представитель Дзябура Г.Н. - Речкин А.К. исковые требования поддержал, просил удовлетворить их в полном в объеме. В удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

В судебном заседании Лапшин Д.Р. подтвердил свое несогласие на заключение основного договора аренды, в связи с чем, просил отказать Дзябуре Г.Н. в иске, на удовлетворении встречных исковых требований настаивал.

Решением Советского районного суда г. Краснодар от 06 декабря 2010 года исковые требования Дзябура Галины Николаевны удовлетворены полностью. Суд, обязал Лапшина Дмитрия Рудольфовича заключить с Дзябура Галиной Николаевной договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося в составе земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером номер обезличен, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, согласно представленному истцом проекту договора аренды земельного участка, содержащего следующие существенные условия:

- арендуемая часть земельного участка должна иметь площадь <данные изъяты> кв.м., быть свободной от строений собственника земельного участка и располагаться со стороны фасада домовладения по указанному адресу с выходом на <адрес обезличен>;

- целью аренды земельного участка является размещение на нем объекта торговли, который будет относиться к улучшениям арендуемого имущества, остающимся в собственности арендодателя после прекращения договора аренды;

- размер арендной платы за пользование земельным участком составляет <данные изъяты>. в месяц и не подлежит изменению в течение всего срока действия договора аренды, если иное не будет предусмотрено дополнительными соглашениями сторон;

- срок действия договора аренды земельного участка составляет <данные изъяты>.

В удовлетворении встречных исковых требований Лапшина Д.Р. к Дзябура Г.Н. о признании предварительного договора незаключенным, ничтожным отказано.

Взыскано с Лапшина Д.Р. в пользу Дзябура Г.Н. <данные изъяты>

В кассационной жалобе Лапшин Д.Р. просит отменить решение, считая его незаконным и не обоснованным, приведя доводы изложенные им при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

В заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда представитель Дзябура Г.Н. – Речкин А.К., просил решение оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснение представителя Дзябура Г.Н. – Речкина А.К., судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с подп. 1 и 4 п. 1 ст. 362 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела такие нарушения судом первой инстанции допущены, что выразилось в следующем.

Как следует из материалов дела сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства по поводу заключения будущего договора аренды земельного участка.

Исходя из смысла п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Учитывая содержание договора заключенного между сторонами, последними в договоре было предусмотрено условие, обязательно предшествующее заключению договора. Таким условием являлось получение всего земельного участка, на котором расположено домовладение принадлежащее Лапшину Д.Р., им же то есть Лапшиным Д.Р.

Удовлетворяя требования Дзябора Г.Н. и возлагая на Лапшина Д.Р. обязанность по заключению основного договора аренды части земельного участка суд пришел к выводам о том что, стороны действовали по своему усмотрению, последствия заключения предварительного договора им были понятны, необходимые условия основного договора аренды части земельного участка ими были оговорены и эти же условия соответствуют требованиям закона, никаких препятствий у Лапшина Д.Р. для заключения основного договора аренды не имеется.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции согласится не может и находит их несоответствующими обстоятельствам дела по следующим основаниям.

Как было выше указанно предварительный договор является обязательством сторон по поводу заключения будущего договора.

Однако данное обстоятельство само по себе не дает право сторонам определять условия основного договора без учета его соответствия нормам закона, также действия каждой стороны должны соответствовать пределам установленным, гражданским законодательством.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

П. 3 ст. 607 ГК РФ определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При разрешении спора суд не учел, что названные требование законно сторонами учтены не были.

В заключенном ими предварительном договоре аренды, объект аренды – непосредственно земельный участок не определен. В договоре указано, что арендуемая часть земельного участка должна иметь площадь <данные изъяты> кв.м., быть свободной от строений арендодателя и располагаться со стороны фасада домовладения с выходом на <адрес обезличен>.

Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Лапшин Д.Р. является собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.

Следовательно, арендуемая часть земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. должна выделяться из участка площади <данные изъяты> кв.м., но где именно – в какой конкретной части участка в договоре не определено. Более того, разрешая спор по существу, суд не истребовал и не приобщил к материалам дела и не исследовал план земельного участка, с расположенными на нем строениями.

В предварительном договоре имеются условия, согласно которым целью аренды земельного участка является размещения на нем арендатором объекта торговли, для чего ему будет предоставлено право возводить на арендуемом участке соответствующие строения (сооружения) с соблюдением строительных и градостроительных норм и правил без приобретения права собственности на это строение.

Без исследования земле отводных документов, а также чертежа земельного участка возможность возведения данного объекта судом не установлена.

Строительство и эксплуатация объекта торговли на земельном участке предполагает изменение целевого назначения либо всего земельного участка Лапшина Д.Р., либо его части, данное обстоятельство судом не учтено, возможность изменения правового статуса части земельного участка также не установлена.

Доводы Лапшина Д.Р. в обосновании своего встречного иска суд во внимание не принял, указав в решении, что они не соответствуют закону, вместе с тем его доводы фактически сводятся к признанию предварительного договора недействительным.

Кроме условия о получении земельного участка в собственность Лапшиным Д.Р. другими условиями договора аренды является выбор конкретной части земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., подлежащей передачи в аренду из общей части участка и строительство на этом участке торгового сооружения. Оба условия зависят от воли сторон, в том числе и Лапшина Д.Р., который возражает против заключения основного договора, а также возникших с пользованием объекта торговли правоотношений, фактически суд обязал стороны заключить договор с условиями возникновения юридических фактов, находящихся в не сферы их волеизъявлений, эти же обстоятельства свидетельствуют о том, что существенные условия договора аренды сторонами не согласованы.

При новом рассмотрении суд должен учесть изложенное.

Поскольку недостатки допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судебной коллегией, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Советского районного суда г. Краснодар от 06 декабря 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий:

Судьи: