Решение

Судья Нестеренко И.П. дело № 33- 131

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«20» января 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи: Ковалева А.М.,

судей: Романова П.Г., Криволапова Ю.Л.,

при секретаре: Луневой О.С.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Криволапова Ю.Л.

дело по кассационной жалобе Ереванцяна А.К.

на решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2010 года,

УСТАНОВИЛА:

Ким В.И. обратился в суд с иском к Ереванцяну А.К. о признании недействительным предварительного договора от 20.05.2009 г. купли-продажи земельного участка "номер обезличен", кадастровый "номер обезличен", расположенного в "адрес обезличен" площадью ........., предоставленного для сельхозпроизводства без размещения на нем недвижимости.

В обоснование своих требований истец указал на несоответствие ст. 429 ГК РФ предмета этого договора, в котором отсутствует условие о заключении основного договора в будущем и срока его заключения.

Истец также ссылался на нарушение ст. 346 п.2 ГК РФ при совершении сделки, поскольку земельный участок находится в залоге ОАО «КБ «Центр-Инвест». По условиям договора ипотеки залогодатель не вправе отчуждать земельный участок иным лицам без письменного согласия банка, которого не имеется.

Ответчик иск не признал, заявил встречный иск к Киму В.И., ОАО «КБ «Центр-Инвест», ООО «Агроинвест», в котором с учетом последующих дополнений просил:

1.признать недействительной сделкой договор ипотеки земельного участка "номер обезличен" от 20.10.2009г, заключенный в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ "Центр-Инвест" филиал№6 г.Азова, Ким В.И. и ООО"Агроинвест";

2.исключить запись о регистрации договора ипотеки земельного участка "номер обезличен" от 20.10.2009г, заключенного в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ "Центр-Инвест" филиал №6 г.Азова, Ким В.И. и ОАО "Агроинвест" от 19.11.2009г "номер обезличен" из УФРС по РО;

3.признать недействительной сделкой договор ипотеки земельного участка "номер обезличен" от 27.04.2010 г, заключенный в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ "Центр-Инвест" филиал №6 г.Азова, Ким В.И. и ООО "Агроинвест";

4.исключить запись о регистрации договора ипотеки земельного участка "номер обезличен" от 27.04. Юг, заключенного в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ "Центр-Инвест", Ким В.И. и ООО"Агроинвест" от 25.05.10 г "номер обезличен" из УФРС по РО;

5.обязать Ким В.И. принять оставшуюся сумму по договору от 20.05.09 г. в размере 5640000 рублей;

6. признать за Ереванцяном А.К. право собственности на земельный участок площадью ........ кадастровым "номер обезличен", расположенный в "адрес обезличен" предоставленный для сельхозпроизводства, без размещения на нем объектов недвижимости;

7.исключить Кима В.И. из числа собственников вышеуказанного земельного участка.

В судебном заседании Ереванцян А.К. поддержал свои требования в полном объеме, просил его иск удовлетворить.

В обоснование встречных требований Ереванцян А.К. ссылался на то, что договор купли-продажи указанного земельного участка не является предварительным, поскольку сторонами согласованы все существенные условия при отсутствии обязанности заключения основного договора в будущем. Такой договор является основным с условием рассрочки платежа. Большая часть предусмотренной договором платы передана Киму В.И. в соответствии с установленным договором графиком, от остальной оплаты ответчик отказывается в нарушение ст. 489 п.2 ГК РФ. От государственной регистрации ответчик уклоняется. Земельный участок фактически передан покупателю. Сделка была совершена с разрешения банка – залогодержателя.

Ответчик по встречному иску в нарушение условий указанного договора 27.04.2010 г. заключил с ОАО «Центр-инвест» договор ипотеки и предоставил в залог этот же земельный участок в обеспечение кредитных обязательств ООО «Агроинвест», директором которого он является, перед ОАО «КБ «Центр-инвест». Ответчик скрыл от банка совершение сделки купли-продажи земельного участка, заключенного с Ереванцяном А.К.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2010 года предварительный договор земельного участка, заключенный 20.05.2009 г. между Кимом В.И. и Ереванцяном А.К. признан недействительным.

Суд применил последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Суд обязал Ким В.И. выплатить Ереванцяну А.К. полученные по договору денежные средства в сумме 6860000 рублей.

В удовлетворении встречных требований Ереванцяна А.К. к Киму В.И., ООО «Агроинвест», ОАО КБ «Центр-Инвест» о признании договоров недействительными, о признании зарегистрированных прав недействительными, об обязании принять денежные средства, о признании прав собственности на земельный участок суд отказал.

Суд взыскал с Ереванцяна А.К. в пользу Ким В.И. госпошлину в сумме 60 000 рублей.

В кассационной жалобе Ереванцян А.К. просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Кассатор указал на нарушение его прав по дополнению исковых требований, отказав в удовлетворении ходатайства, а также необоснованно отказал в привлечении третьим лицом Ким М.П. – супруги Кима В.И.

Суд в нарушение ст. 196 ГПК РФ, самостоятельно расширил требования Кима В.И., указав на индивидуализирующие признаки договора, на применение последствий недействительности, хотя такие требования истцом не были заявлены.

Суд сделал противоречивые выводы о том, что договор купли-продажи является недействительной сделкой и одновременно с этим о том, что данная сделка содержит все признаки предварительного договора, т.е. не является ничтожной сделкой.

Суд не применил подлежащих применению ст.ст. 489 п.п. 1 и 2, 550 ГК РФ, не учел обстоятельств фактического исполнения договора сторонами, отказа от дальнейшего исполнения сделки продавцом.

Суд не учел, что ОАО «КБ «Центр-инвест» письменно разрешил совершение купли-продажи при условии досрочного погашения кредита.

Ереванцян А.К. ссылается на неправомерное взыскание с него в пользу ответчика 60000 рублей расходов по уплате госпошлины.

Проверив решение суда первой инстанции в интересах законности в полном объеме, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Ереванцяна А.К., его представителя Маркосьяна В.Р., представителей Кима В.И. – Красникова М.И., Кудаева А.А., представителя ОАО «КБ «Центр-инвест» - Дьяконову Т.В., судебная коллегия находит, что имеются основания для частичной отмены решения в кассационном порядке.

Суд, отказывая в иске Ереванцяну А.К., исходил из того, что предварительный договор купли-продажи является незаключенным, полученные по нему деньги являются неосновательным обогащением и подлежат взысканию при заявлении соответствующих требований. Суд также указал на отсутствие права требовать от продавца принять недоплаченные по предварительному договору деньги. В этой связи суд, учитывая положения ст. 421 ГК РФ о свободе договора, указал на необоснованность требований Ереванцяна А.К. о понуждении заключения договора.

Суд также указал на отсутствие доказательств о фактическом исполнении предварительного договора купли-продажи при нарушении исполнения покупателем графика платежей в уплату задолженности по кредитному договору, отсутствия фактической передачи предмета договора, поскольку земля находится во владении и пользовании продавца.

Отказ в удовлетворении требований о признании недействительными договоров, заключенных между ООО «Агроинвест», Кимом В.И., ОАО «КБ «Центр-инвест», суд мотивировал тем, что Ереванцян А.К. не является их участником и не вправе оспаривать состоявшиеся сделки.

Решение в части отказа во встречных требованиях Ереванцяна А.К. является правильным, поскольку выводы суда сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора о нарушении процессуальных прав Ереванцяна А.К. в связи с отказом суда в принятии его дополнений к иску, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку требования истца об оспаривании кредитного договора являются самостоятельными требованиями, имеющими иные предмет, основание и круг лиц. Такие требования не относятся к рассматриваемому спору и могут быть заявлены самостоятельно. Супруга продавца не является субъектом сделки, и ее права исходя из заявленных требований сторон и доводов в их обоснование, не нарушаются, на что правомерно указал суд.

Доводы о выходе судом за пределы исковых требований Кима В.И. несостоятельны, поскольку первоначальный истец заявил требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 20.05.2009 года со ссылкой на ст.ст. 167 – 168 ГК РФ, что соответствует требованиям, рассмотренным судом.

Утверждение Ереванцяна А.К. о том, что суд неправильно не применил положения ст. 489 п.2 ГК РФ, подлежит отклонению, поскольку указанные положения применяются к заключенным договорам, но по вине покупателя исполненным частично, которые при уплате белее половины цены сделки не могут быть расторгнуты по инициативе продавца. Эти положения к рассматриваемой сделке неприменимы.

В указанной части решение отвечает требованиям ст. 195 – 196 ГПК РФ и не подлежит отмене.

Однако решение в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка от 20.05.2009 г., применения последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на Кима В.И. выплатить Ереванцяну А.К. 6860000 рублей, о взыскании с последнего расходов по уплате госпошлины, нельзя признать законным и обоснованным.

Суд, удовлетворяя иск Кима В.И., исходил из того, что договор купли-продажи заключен в отношении земельного участка, заложенного ОАО «КБ «Центр-инвест» в обеспечение кредитных обязательств, без согласия на то залогодержателя, т.е. с нарушением ст. 346 п.2 ГК РФ. Такую сделку суд посчитал недействительной и применил к ней последствия, установленные ст. 167 ГК РФ – реституцию. Суд обязал Кима В.И. возвратить Ереванцяну А.К. 6860000 рублей, переданных продавцу.

Уменьшая суму возвращенных средств, суд не учитывал перечисленные от ООО «Триумф» Киму В.И. 1000000 рублей, не являющихся денежными средствами истца, а также 500000 рублей, передача которых истцом не доказана.

Взыскивая с Ереванцяна А.К. 60000 рублей госпошлины, суд руководствовался ст. 98 ГПК РФ и доказательствами уплаты Кимом В.И. таких расходов.

Между тем, в соответствии со ст. 432 п.1 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанные требования в полной мере относятся и к предварительным договорам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

По смыслу указанных законоположений, не может считаться заключенным договор, который ставится в зависимость от действий третьих лиц, не являющихся участниками заключаемого договора и не имеющих отношения к совершаемой сделке.

Как видно из материалов дела, Ким В.И. является собственником спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

По договору ипотеки "номер обезличен"з от 03.03.2009 г. Ким В.И. передал ОАО «КБ «Центр-инвест» в залог указанный земельный участок в качестве обеспечения обязательств ООО «Агроинвест» перед ОАО «КБ «Центр-инвест» по кредитному договору от 03.03.2009 г. сроком возврата до 02.12.2009 г. Залог зарегистрирован в установленном порядке.

Между Кимом В.И. – продавцом и Ереванцяном А.К. – покупателем 20.05.2009 г. был подписан предварительный договор купли-продажи этого же земельного участка за 14000000 рублей.

Стороны определили, что по договору была получена продавцом оплата в размере 2500000 рублей, оставшаяся сумма договора будет передаваться покупателем ОАО «КБ «Центр-инвест» в погашение обязательств по кредитному договору от 03.03.2009 г. согласно графику.

В пункте 7 договора содержится условие о том, что он имеет силу передаточного акта, однако, фактически покупателю участок передан не был.

Договор не содержит условия о заключении в будущем основного договора, что свидетельствует о незаключенности предварительного договора купли-продажи земельного участка. При этом заключение сторонами основного договора поставлено в зависимость от возвращения кредита банку, к которому стороны не имеют отношения, и прекращением в связи с этим залога. То есть сделка содержит неопределенное условие ее совершения, которое может не наступить, и которое связано с правоотношениями иных лиц, не имеющих отношения к данной сделке.

При таких обстоятельствах, невозможно считать согласованным условие о заключении основного договора в будущем, а также нельзя сделать вывод о том, что договор купли-продажи сам является основным договором.

Несостоятельны выводы суда о недействительности сделки купли-продажи в связи с нарушением ст. 346 ГК РФ, запрещающей отчуждение заложенного имущества без согласия кредитора, поскольку для такой сделки установлены иные последствия, в частности ст. 353 ГК РФ, предусматривающей переход к новому собственнику обязательств по залогу.

Суд не учел эти обстоятельства, неправильно истолковал положения ст.ст. 429, 431 ГК РФ и сделал неправильный вывод о недействительности предварительного договора купли-продажи при том, что договор не обладает всеми признаками заключенного договора.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что вывод суда о недействительности сделки находится в противоречии с его же выводом о том, что договор является незаключенным. При этом суд неправильно применил ст. 168 ГК РФ, не учел различных оснований и последствий незаключенности и недействительности сделки, что нельзя признать правомерным.

В связи с этим нельзя признать обоснованным и применение судом последствий недействительности сделки, установленных ст. 167 ГК РФ, поскольку к сложившимся правоотношениям сторон подлежат применению иные последствия, предусмотренные законом к незаключенным сделкам. Как следует из объяснений представителя Ереванцяна А.К., такой иск в настоящее время заявлен.

Поскольку требования Кима В.И. не подлежат удовлетворению, с Ереванцяна А.К. неправомерно взысканы расходы по уплате госпошлины.

Таким образом, суд в указанной части неправильно применил нормы материального права, а выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Решение в указанной части подлежит отмене на основании ст. 362 ч.1 ГПК РФ.

Судебная коллегия в отмененной части в соответствии со ст. 361 ГПК РФ считает возможным вынести новое решение об отказе в удовлетворении требований Ким В.И. к Ереванцяну А.К. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применения последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение, о возложении обязанности на Кима В.И. по выплате полученных 6860000 рублей, поскольку договор купли-продажи от 20.05.2009 г. не является заключенным и к нему последствия, установленные ст. 167 ГК РФ неприменимы.

В требовании о взыскании с Ереванцяна А.К. в пользу Кима В.И. 60000 рублей судебных расходов также следует отказать, т.к. основания для этого, установленные ст. 98 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь требованиями ст.ст. 360-361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Азовского городского суда Ростовской области от 13 ноября 2010 года в части признания предварительного договора купли-продажи земельного участка от 20.05.2009 г. между Кимом В.И. и Ереванцяном А.К. недействительным, применения последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение, возложения обязанности на Кима В.И. по выплате Ереванцяну А.К. полученных по договору денежных средств в сумме 6860000 рублей, взыскания 60000 рублей судебных расходов отменить и в этой части принять новое решение, которым исковые требования Ким Виссариона Инокентовича оставить без удовлетворения.

В остальной части указанное решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу Ереванцяна А.К. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: