Решение

Судья Семцив И.В. Дело № 33-1380

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«3» февраля 2011 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи: Худяковой И.Н.,

судей облсуда: Тихенко С.Л., Корниловой Т.Г.,

при секретаре: Барыльниковой А.В.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Худяковой И.Н. гражданское дело по кассационной жалобе Пасхалиди С.И. на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 16 декабря 2010 года,

УСТАНОВИЛА:

Пасхалиди С.И. обратилась в суд с иском к Шилкиной Л.Е. о взыскании авансов, в обоснование своих требований указав, что 22.05.2009г. между ней и ответчицей было заключено соглашение об авансе, по условиям которого Пасхалиди С.И. выдала Шилкиной Л.Е. аванс в сумме 200000 руб. за покупку земельного участка по адресу: "адрес обезличен", х. К Кут, "адрес обезличен", принадлежащего ответчице на праве собственности с 01.06.2006г., общая стоимость которого была оговорена в размере 300000 рублей.

В соответствии с условиями заключенного соглашения, основной договор купли-продажи должен быть заключен до 01.12.2009г., оставшиеся деньги в сумме 100000 руб. должны быть уплачены покупателем продавцу до подписания основного договора, ответчица до заключения основного договора купли-продажи должна соблюсти все формальности и получить необходимые справки, документы и согласия на заключение договора купли-продажи, а в случае не заключения договора купли-продажи обязывалась вернуть истице Пасхалиди С.И. 200 000 руб. не позднее 01.12.2009г.

Также 22.05.2009г. между истицей и ответчицей было заключено соглашение об авансе, по условиям которого Пасхалиди С.И. выдала Шилкиной Л.Е. аванс в сумме 1000000 рублей в счет причитающихся с нее 2000000 руб. за покупку земельного участка по адресу: "адрес обезличен", х. К Кут, "адрес обезличен", "номер обезличен", с находящимися на нем жилым домом, строениями, сооружениями, принадлежащих ответчице на праве собственности с 04.05.2006г.

Соглашением было предусмотрено, что основной договор купли-продажи должен быть заключен до 01.12.2009г., оставшиеся деньги в сумме 1000000 руб. будут уплачены покупателем продавцу до подписания основного договора, ответчица должна до заключения основного договора соблюсти все формальности и получить необходимые справки, документы и согласия на заключение договора, а в случае не заключения договора обязалась вернуть истице - Пасхалиди С.И. 1 000 000 руб. не позднее 31.12.2009г.

Ссылаясь на то, что основной договор в обоих случаях не был заключен, ответчица деньги не вернула, своих обязательств не выполнила, добровольно исполнять свои обязательства не желает, истица просила суд взыскать с ответчицы Шилкиной Л.Е. в свою пользу авансы в размере 200000 руб. и 1000 000 руб. по соглашениям об авансе от 22 мая 2009 года.

Шилкина Л.Е. обратилась в суд со встречным иском к Пасхалиди С.И. об обязании заключения основного договора купли-продажи земельных участков, жилого дома и хозяйственных строений, указав следующее.

22 мая 2009 года она заключила с Пасхалиди С.И. нотариально удостоверенные соглашения об авансах на указанных выше условиях. Пасхалиди С.И. перед заключением указанных соглашений об авансах была ознакомлена с приобретаемым ей имуществом методом визуального осмотра, при котором ей были указаны все границы продаваемых земельных участков, видела все правоустанавливающие документы на указанную недвижимость. Шилкина Л.Е. отказала Пасхалиди С.И. в предоставлении дополнительной площади к приобретаемым земельным участкам, однако после возникновения спора она пояснила Пасхалиди С.И., что дополнительным земельным участком она может пользоваться и без всякой документации, поскольку данный земельный участок был выделен Шилкиной Л.Е. для ведения личного подсобного хозяйства и никто на него не может претендовать. Она пояснила Пасхалиди С.И., что если для нее принципиально наличие документов на дополнительный земельный участок, то она оформит документы на данный участок, но это будет уже другой предмет сделки купли-продажи, за который нужно будет произвести дополнительную оплату.

Считала, что возникший из-за дополнительного земельного участка спор никак не может являться причиной невыполнения своих обязательств ответчиком Пасхалиди С.И. по соглашениям об авансе, предметом которых являются совершенно другие объекты недвижимости. Указала, что она желала и желает заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, обязательств по соглашениям об авансах не нарушала, правоустанавливающие документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи указанных объектов, были оформлены ею до заключения соглашений.

На основании изложенного Шилкина Л.Е. просила суд обязать Пасхалиди С.И. заключить с ней основные договора купли-продажи земельного участка, жилого дома, строений и сооружений, находящихся по адресу: "адрес обезличен", х. К Кут, "адрес обезличен", и земельного участка, находящегося по адресу: "адрес обезличен", х. К Кут, "адрес обезличен".

Пасхалиди С.И. и её представитель - адвокат Лабузова Н.Ю. в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в иске, просили удовлетворить иск в полном объеме.

Шилкина Л.Е. и её представитель - адвокат Агафонов К.В. в судебном заседании поддержали доводы, изложенные во встречном иске, просили удовлетворить иск в полном объеме. В удовлетворении первоначального иска просили отказать.

16.12.2010г. Шахтинский городской суд Ростовской области постановил решение, которым встречный иск Шилкиной Л.Е. об обязании заключения основного договора купли-продажи земельных участков, жилого дома и хозяйственных строений -удовлетворил, в удовлетворении иска Пасхалиди С.И. о взыскании авансов - отказал.

Обязал Пасхалиди С.И. в течение месяца после вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с Шилкиной Л.Е. основной договор купли-продажи земельных участков "номер обезличен" и "номер обезличен" по "адрес обезличен" в х. К "адрес обезличен", с находящимися на них объектами недвижимого имущества, на условиях предусмотренных нотариально удостоверенными соглашениями об авансах от 22.05.2009г. № 4313 и № 4314.

Отменил меры по обеспечению иска, предпринятые на основании определения Шахтинского городского суда от 17.08.2010г. в виде арестов указанных земельных участков и недвижимого имущества, расположенного на них.

В кассационной жалобе Пасхалиди С.И. просит отменить постановленное по делу решение, ссылаясь на то, что аванс не является способом обеспечения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию. Во всех стадиях неисполнения договора, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возврата в одинарном размере.

Считает, что ссылка суда на п. 4 ст. 445 ГК РФ неправомерна, поскольку она может быть применена лишь в качестве обеспечения исполнения обязательств, к которым соглашение об авансе не относится.

Суд не определил правоотношения сторон, и не применил нормы материального права и нарушил нормы процессуального права - ст. 150 ГПК РФ.

Указывает, что, составляя соглашения об авансах, стороны выразили свою волю, заключив именно соглашение об авансах, а не какую-либо другую сделку. В суде стороны не оспаривали данные сделки, не просили применять последствия их недействительности.

Полагает, что выводы суда о том, что соглашения об авансах являются смешанными договорами и к ним может быть применено правило ч. 3 ст.421 ГК РФ, являются необоснованными, поскольку в соглашениях об авансе предмет договора не определен.

Считает необоснованными выводы суда о том, что сделки купли-продажи недвижимого имущества не были заключены по вине Пасхалиди С.И. При этом ссылается на показания свидетелей А, Ж, Б, Е, Д, Г, В о том, что неоднократно в их присутствии Пасхалиди С.И. и ее супруг предлагали Шилкиной Л.Е. заключить сделки купли-продажи недвижимости по соглашениям об авансах, однако та каждый раз по надуманным причинам отказывалась.

Кроме того, просит учесть, что до 1 декабря 2009 года она неоднократно предпринимала меры к заключению договоров купли-продажи, однако Шилкина препятствовала в этом.

Проверив материалы дела, выслушав представителя Шилкиной С.И. – адвоката Абрамович А.П., представителя Пасхалиди С.И. – адвоката Третьякова А.Е., обсудив доводы жалобы, судебная коллегия считает, что постановленный по делу судебный акт подлежит отмене.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции руководствовался требованиями ст.ст. 421, 429, 445, 549, 554 ГК РФ, ст.ст. 59, 60 ГПК РФ и исходил из того, что соглашения об авансах, заключенные между сторонами, по сути, являются предварительными договорами купли-продажи недвижимости, поэтому к ним должны быть применены правила, установленные ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Установив, что в соглашениях об авансах от 22.05.2009г. указаны цена подлежащего отчуждению недвижимого имущества, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, что на момент их подписания Шилкина Л.Е. являлась титульным владельцем указанных в соглашениях объектов недвижимости, суд сделал вывод о том, что оснований к не заключению Шилкиной Л.Е. основного договора купли-продажи недвижимого имущества (препятствий к заключению) не имелось.

Суд отметил, что поскольку стороны предусмотрели возможность на обращение в суд с иском о понуждении заключения основных договоров и этот пункт соглашения об авансах не оспаривается, вина Шилкиной Л.Е. в незаключении основных договоров не установлена и не доказана, продавец недвижимого имущества не отказывается от исполнения соглашения в полном объеме, то иск Шилкиной Л.Е. об обязании заключить основной договор купли-продажи подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречных требований Пасхалиди С.И. необходимо отказать.

С такими выводами суда судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда не соглашается по следующим основаниям.

Так, согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Следует отметить, что задаток выполняет три функции. Первая - обеспечительная. Ее основная цель - предотвратить неисполнение обязательства. Задаток является также доказательством заключения договора и имеет платежный характер. Задаток признается способом платежа.

Определяя соотношение аванса и задатка, следует указать, что задаток традиционно выступал в качестве аванса при несоблюдении письменной формы сделки. Общее назначение аванса и задатка заключается в том, что они являются средством платежа по обусловленному соглашению. Но если задаток является средством обеспечения обязательства, то аванс применяется исключительно как средство платежа.

Из материалов дела следует, что между Шилкиной Л.Е. и Пасхалиди С.И. 22.05.2009г. были заключены соглашения, согласно которым Пасхалиди С.И. выдает Шилкиной Л.Е. авансы в сумме 200000 рублей и 1 000 000 рублей в счет причитающихся с Пасхалиди С.И. денежных средств за покупку земельных участков, соответственно "номер обезличен" и "номер обезличен" по "адрес обезличен" в х. "адрес обезличен" "адрес обезличен", которые принадлежат Шалкиной Л.Е. на праве собственности (л.д. 10, 11).

По условиям соглашений, между сторонами в срок до 01.12.2009г. должен был быть заключен основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. При этом Пасхалиди С.И. должна была передать в указанный срок оставшиеся денежные средства, причитающиеся с нее в счет полной стоимости указанных объектов, а если договор не будет заключен, Шилкина Л.Е. обязалась вернуть Пасхалиди С.И. уплаченные суммы не позднее 01.12.2009г.

Таким образом, учитывая характер заключенных между сторонами соглашений, можно сделать вывод, что указанные соглашения является именно соглашениями об авансе. Кроме того, это обстоятельство никем не оспаривалось и никто из сторон не заявлял требований о признании денежных средств, переданных по указанным соглашениям – задатками.

Тем более, задатком признается денежная сумма, выдаваемая в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч. 3 ст. 380 ГК РФ). Однако никаких договоров между сторонами заключено не было, соответственно денежные средства, переданные по соглашениям от 22.05.2009г. не могли ничего обеспечивать.

В связи с изложенным заслуживают внимания доводы кассатора о том, что аванс не является способом обеспечения обязательств и доказательством заключения договора, а выполняет только платежную функцию, поэтому ссылка суда на п. 4 ст. 445 ГК РФ неправомерна.

Не могут быть признаны обоснованными и доводы суда о том, что соглашения об авансах являются смешанными договорами.

Так, в силу ч.ч. 1, 3 ст. 429 ГК РФ, на которую сослался суд первой инстанции, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными при заключении договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из указанных норм права, можно сделать вывод, что между сторонами по данному делу не был заключен предварительный договор купли-продажи, поскольку соглашения, заключенные между ними, поименованные как соглашения об авансе, не содержат конкретизированных, индивидуально определенных предметов – объектов недвижимости (с установленными границами и площадями), подлежащих передаче.

В связи с изложенными обстоятельствами, судебная коллегия приходит к выводу о том, что денежные средства, переданные Шилкиной Л.Е. со стороны Пасхалиди С.И., были переданы в качестве аванса, поэтому подлежат возврату, так как договоры купли-продажи между сторонами заключены не были. Соглашений об ином порядке возврата денежных средств между сторонами не заключалось.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Анализируя указанную норму права, можно прийти к выводу о том, что требования Шилкиной Л.Е. об обязании Пасхалиди С.И. заключить основные договоры купли-продажи, являются в рассматриваемом случае необоснованными, поскольку никаких соответствующих обязательств у Пасхалиди С.И. не возникло ни на основании заключенного соглашения, ни на основании закона.

При этом доводы суда о том, что сделки купли-продажи недвижимого имущества не были заключены по вине Пасхалиди С.И., не имеют правового значения для дела, поскольку между сторонами не было заключено даже предварительного договора купли-продажи.

Таким образом, поскольку суд, разрешая исковые требования, не применил нормы права, подлежащие применению, постановленное им решение не может быть признано законным и подлежит отмене.

С учетом того, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены, судебная коллегия находит возможным, отменяя решение суда, принять новое решение, которым в иске Шилкиной Л.Е. о понуждении заключить договоры купли-продажи следует отказать, а встречные требования Пасхалиди С.И. о взыскании авансов удовлетворить в полном объеме. При этом с Шилкиной Л.Е. в пользу Пасхалиди С.И. подлежат взысканию денежные средства соответственно в размерах 200000 рублей и 1000000 рублей, уплаченные Пасхалиди С.И. по соглашениям об авансе, заключенным с Шилкиной Л.Е. 22.05.2009г.

Выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требования Пасхалиди С.И. и обоснованности встречных исковых требований Шилкиной Л.Е. основаны на неправильном применении норм материального закона, что является поводом для отмены решения в кассационном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 360-362 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 16 декабря 2010 года отменить. Вынести новое решение. Исковые требования Пасхалиди С.И. удовлетворить. Взыскать с Шилкиной Л.Е. в пользу Пасхалиди С.И. аванс в размере 1 миллион 200 тысяч рублей и расходы по оплате госпошлины в сумме 5000 рублей. В иске Шилкиной Л.Е. о понуждении заключить договор купли-продажи отказать.

Председательствующий

Судьи