Решение

Судья Канарева М.Е. Дело № 44г-2268

ГСК Комбарова И.В. - докл.

Костецкая Ю.В.

Малахай Г.А.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА НАДЗОРНОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 01 декабря 2010 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Чернова А.Д.,

членов президиума: Кисляка В.Ф., Мартыненко В.И., Ткачева С.Н., Епифанова В.М., Маняка Н.И., Хахалевой Е.В., Загудаева Ю.Н.,

рассмотрев дело по иску Минвалеевой Ирины Руфимовны к ООО «Девелопмент-Финансы» о понуждении исполнить обязательства, взыскании неосновательного обогащения, взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, по встречному иску ООО «Девелопмент-Финансы» к Минвалеевой Ирине Руфимовне о понуждении к подписанию акта передачи квартиры, по иску АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» к Минвалеевой Ирине Руфимовне о понуждении к подписанию акта передачи квартиры, регистрации сделки по договору купли-продажи квартиры, регистрации сделки ипотеки по надзорной жалобе представителя ООО «Девелопмент-Финансы», направленное в президиум определением судьи краевого суда Сибятулловой Л.В. от 10 ноября 2010 года, по надзорной жалобе представителя ООО «Девелопмент-Финансы», поступившей в краевой суд 06 октября 2010 года, на решение Советского районного суда г. Краснодара от 21 июня 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 августа 2010 года,

заслушав доклад судьи Сибятулловой Л.В., выслушав представителей ответчика, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, президиум

УСТАНОВИЛ:

Минвалеева И.Р. обратилась в суд с иском к ООО «Девелопмент-Финансы», указав в обоснование заявленных требований, что между ней и ООО «Девелопмент-Финансы» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, цена по основному договору составила <данные изъяты> При передаче объекта недвижимости были обнаружены недостатки - не соответствие квартиры техническим характеристикам, предусмотренным приложением № 1 к предварительному договору, в связи с чем, в акте передачи квартиры от 25.03.2009 г. она указала на нарушенные обязательства и просила устранить их в срок до 30.03.2009 г. Считала, что поскольку квартира не соответствует условиям договора по вине ООО «Девелопмент-Финансы», то она отказалась подписывать акт приема передачи. Просила учесть, что ООО «Девелопмент-Финансы» на момент подписания предварительного договора не являлось собственником спорного объекта, кроме того, не являлось застройщиком, тем самым, в силу закона не вправе было привлекать денежные средства физических лиц, следовательно, оно незаконно обогатилось на сумму <данные изъяты> Считала, что если бы был заключен договор долевого участия на сумму <данные изъяты> (на сумму, которая соответствовала стоимости объекта недвижимости), то она бы заключила кредитный договор на сумму <данные изъяты>, тем самым ею не производились бы выплаты процентов на сумму <данные изъяты>

Просила взыскать с ООО «Девелопмент-Финансы» неосновательное обогащение в размере <данные изъяты>., убытки в размере <данные изъяты> Просила взыскать неустойку в размере <данные изъяты> за нарушение срока передачи предварительно оплаченной квартиры за период с 01.04.2009 г. по 31.10.2009 г. Поскольку по вине ответчика основной договор купли-продажи не зарегистрирован, то она вынуждена нести убытки в размере 2,5% (16% -13,5%), что составляет <данные изъяты> Просила возместить расходы по оценке квартиры в размере <данные изъяты>. Считала, что действиями ООО «Девелопмент-Финансы» ей причинен моральный вред, она перенесла нравственные переживания, так как ее неоднократно приглашали для приемки квартиры, недостатки в которой не устранены до настоящего времени; кроме того, ввиду виновных действий ООО «Девелопмент-Финансы» она беспокоилась о правоотношениях с банком, о возникшей задолженности перед банком. Просила компенсировать моральный вред в сумме <данные изъяты>

Представитель ООО «Девелопмент-Финансы» заявил встречные требования о понуждении к подписанию акта передачи квартиры.

АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» обратился со встречным иском к Минвалеевой И.Р. о понуждении к подписанию акта передачи квартиры, к регистрации сделки по договору купли-продажи квартиры, к регистрации сделки ипотеки.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 21 июня 2010 года в иске Минвалеевой И.Р. к ООО «Девелопмент-Финансы» о понуждении оштукатурить межкомнатные стены, за исключением стен санузлов, отказано.

В удовлетворении иска ООО «Девелопмент-Финансы» к Минвалеевой И.Р. о понуждении к подписанию акта передачи квартиры от 25.03.2009 г. к договору купли-продажи квартиры отказано.

В удовлетворении иска АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» о понуждении Минвалеевой И.Р. к подписанию с ООО «Девелопмент-Финансы» акта передачи квартиры от 25.03.2009 г. к договору купли-продажи квартиры отказано.

Суд взыскал с ООО «Девелопмент-Финансы» в пользу Минвалеевой И.Р. неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты> неустойку в размере <данные изъяты>, убытки в размере <данные изъяты>., убытки в размере <данные изъяты>., убытки в размере <данные изъяты> компенсацию морального вреда <данные изъяты>, а также обязал Минвалееву И.Р. зарегистрировать в Главном Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю сделку по договору купли-продажи с ООО «Девелопмент-Финансы» и сделку ипотеки по закону квартиры с ОАО «МБРР».

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 августа 2010 года решение суда оставлено без изменения.

В надзорной жалобе представитель ООО «Девелопмент-Финансы» просит судебные постановления, вынесенные по данному делу, отменить, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Судьей Краснодарского краевого суда 06 октября 2010 года дело истребовано в суд надзорной инстанции, 19 октября 2010 года дело поступило в краевой суд.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум считает жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Из материалов дела видно, что 10.04.2007 г. между Минвалеевой И.Р. и ООО «Девелопмент-Финансы» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны должны были заключить основной договор не позднее 30.03.2009 г. Окончательная цена квартиры составила <данные изъяты>.

Кроме того, из материалов дела видно, что Разрешение на строительство жилого дома выдано ООО «Строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг».

Согласно договору инвестирования строительства жилого дома, заключенному 10.02.2006 г. между ООО «Строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг» (Застройщик) и ООО «Девелопмент-Финансы» (Инвестор), Застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома и по окончании строительства передать в собственность Инвестора квартиры в количестве 378, два офиса и 336 парковочных мест.

ООО «Девелопмент-Финансы» зарегистрировано собственником спорной квартиры после заключения предварительного договора с истицей.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку разрешение на строительство жилого дома выдано 11.07.2006 г. (т.е. после вступления в силу ФЗ №214 ФЗ), то на данные спорные правоотношения распространяется действие Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в силу Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 ООО «Девелопмент-Финансы» не вправе было привлекать денежные средства граждан, в частности, денежные средства Минвалеевой И.Р., для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у Минвалеевой И.Р. должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, и признал денежные средства в сумме <данные изъяты> ( <данные изъяты> неосновательным обогащением и взыскал их в пользу истца.

Также суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО «Девелопмент-Финансы» не вправе было заключать до момента регистрации за собой права собственности на квартиру, договор купли-продажи с Минвалеевой И.Р., поэтому если бы в 2007 г. с ней был заключен договор о долевом строительстве, то она бы заключила с банком кредитный договор на меньшую сумму, то есть на 1 <данные изъяты>

Исходя из вышеуказанного, суд произвел расчет убытков за период с 07.05.2007 по 05.11.2008 в размере <данные изъяты>.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ООО «Девелопмент-Финансы» неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченной квартиры за период с 01.04.2009 г. по 31.10.2009 г., суд исходил из того, что с Минвалеевой И.Р. был заключен договор не на основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 и применил Закон РФ «О защите прав потребителей».

Разрешая исковые требования в части взыскания убытков, возникших в результате уплаты повышенных процентов в пользу МБРР, суд исходил из того, что в случае соответствия квартиры условиям договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи квартиры 25.03.2009 г. в день подписания Основного договора купли-продажи, то в срок до 01.05.2009 г. состоялась бы регистрация сделки купли-продажи и перехода права собственности. Поскольку Акт приема-передачи квартиры от 25.03.2009 г. не подписан по вине ООО «Девелопмент-Финансы», суд пришел к выводу о том, что, начиная с 01.05.2009 г. проценты за пользование кредитом могли исчисляться в размере 13,5% годовых, а не 16% годовых, и нашел основания для возмещения убытков за счет виновной стороны ООО «Девелопмент-Финансы».

Между тем, президиум считает, что судом неправильно применены нормы материального права.

Так, материалами дела подтверждено, что между истицей и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, а не договор передачи квартиры в счет долевого участия.

В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Выводы суда о том, что ООО «Девелопмент-Финансы» не вправе было привлекать денежные средства граждан, в частности, денежные средства Минвалеевой И.Р., для строительства многоквартирного дома сделаны с неправильным применением норм материального права, поскольку ответчик не осуществлял строительство жилого дома и в соответствии с договором денежные средства истицы для строительства дома не привлекались.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.

Суд незаконно взыскал неустойку за нарушение срока передачи истице квартиры, поскольку примененный судом расчет неустойки в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» связан с нарушением установленного договором срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю. В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подписанный между истцом и ответчиком договор не прошел процедуру государственной регистрации, соответственно не является заключенным. Из незаключенного договора у ответчика не возникает обязанность по передаче квартиры истице, так же такая обязанность не возникла из предварительного договора.

По этим же основаниям необоснованно взысканы убытки, возникшие в результате уплаты повышенных процентов в пользу банка.

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно ответчик не может быть привлечен к ответственности перед истицей в форме возмещения убытков на основании положений кредитного договора.

При таких обстоятельствах президиум полагает, что решение Советского районного суда г. Краснодара от 21 июня 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 августа 2010 года законными признать нельзя и они подлежат отмене.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Надзорную жалобу удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Краснодара от 21 июня 2010 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 августа 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий А.Д. Чернов