Решение

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

3 марта 2011 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Зинкиной И.В.,

судей Рудневой О.А., Славгородской Е.Н.,

при секретаре Головатенко И.Е.,

рассмотрев в судебном заседании по докладу судьи Рудневой О.А. дело по кассационной жалобе Засько Н.Ф. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 2 ноября 2010 года,

у с т а н о в и л а :

Засько Н.Ф. обратился в суд с иском к ЗАО им. Дзержинского, администрации Азовского района Ростовской области, Дейнега А.А. (наследнику продавца), указав, что по договору купли-продажи от 16 августа 2006 года приобрел у Д.Н. долю в размере 6,4 га земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером … общей площадью 11235 гектаров, расположенного по адресу: …. Цена проданной доли была определена по договоренности сторон в сумме 12800 рублей. Расчет произведен до подписания договора, что подтверждается распиской от 25 мая 2005 года.

По утверждению истца, передача доли земельного участка и принятие её им как покупателем также осуществлены до подписания договора. С момента покупки доли он несет бремя содержания приобретенного имущества, осуществляет владение и пользование им, получает в ЗАО им. … арендную плату, производит оплату земельного налога. В указанном ЗАО его признают в качестве собственника земельной доли, выплачивая арендную плату. В силу юридической неграмотности он своевременно не обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Впоследствии Д.Н. умерла, что сделало невозможной государственную регистрацию права собственности без обращения в суд.

Просил признать сделку купли-продажи доли земельного участка между ним и Д.Н. состоявшейся; признать за ним (Засько Н.Ф.) право собственности на вышеуказанную долю земельного участка.

В судебном заседании представитель Дейнега А.А. Гогусева Е.А. исковые требования не признала.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истца, ответчика Дейнега А.А. и представителей ЗАО им. Дзержинского, администрации Азовского района Ростовской области в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 2 ноября 2010 года в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Засько Н.Ф. просит об отмене состоявшегося решения. В обоснование жалобы указывает, что договор купли-продажи заключен в требуемой законом письменной форме и фактически исполнен сторонами. Действительность договора не оспаривалась ни продавцом, ни иными лицами. Считает необоснованной ссылку суда на ст. 168 Гражданского кодекса РФ. Выражает несогласие с выводом суда о том, что Ч. при подписании договора не имел надлежаще оформленных полномочий на заключение договора в простой письменной форме. Ссылаясь на то, что в договоре купли-продажи определены все существенные условия сделки, утверждает, что названный договор считается заключенным. Факт оплаты по договору подтверждается подписью представителя продавца в договоре. Полагает, что отсутствие удостоверенного согласия супруги покупателя на совершение сделки не влияет на оценку действительности договора, поскольку его супруга договор не оспаривала. По мнению кассатора, суд не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность вынесенного судом решения, заслушав пояснения представителя Дейнега А.А. Гогусевой Е.А., судебная коллегия считает возможным согласиться с решением суда по существу спора в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Д.Н. на основании Постановления Главы администрации Азовского района Ростовской области от … № … принадлежала доля в размере 6,4 га или 600 баллогектаров (1/1751 доля) в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 11235 га с кадастровым номером …, находящийся на территории СХКА …. Право собственности Д.Н. было зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ростовской области 15 января 2004 года.

25 мая 2005 года специалистом Елизаветовской сельской администрации Азовского района удостоверена доверенность Д.Н. на имя Ч. на оформление в нотариальной конторе земельного пая, представление и получение необходимых для этого документов, подписание в нотариальной конторе договора купли-продажи, представление её интересов в органах регистрационной службы для регистрации договора, перехода права и т.д.

В обоснование своих требований истцом представлен договор купли-продажи земельной доли от 16 августа 2006 года, подписанный от имени Д.Н. представителем Ч., в котором указано, что Засько Н.Ф. купил принадлежащую продавцу долю земельного участка в размере 6,4 га, находящуюся в аренде у СХКА …, за 12800 рублей. В договоре имеется рукописная запись представителя продавца о получении указанной суммы в полном объеме.

Договор в установленном порядке не зарегистрирован.

18 июля 2007 года Д.Н. умерла.

Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на ст.ст. 131, 168, 185, 422, 432, 433, 551 Гражданского кодекса РФ и исходил из того, что договор купли-продажи сторонами фактически не исполнен, распиской Д.Н. подтверждено получение от Ч. 6400 рублей, т.е. только половины суммы, определенной в качестве продажной цены. Суд обратил внимание на то, что интересы продавца при подписании договора представлял работник СХКА … Ч.. (руководителем названного СХКА являлся истец Засько Н.Ф.). Суд критически оценил представленную доверенность на имя Ч. и подверг сомнению наличие у названного представителя полномочий на подписание договора в простой письменной форме без его нотариального удостоверения. Указал, что согласие супруги покупателя на совершение сделки оформлено только в 2009 году. Наследники Д.Н. претендуют на принадлежавшую ей земельную долю.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю установлена п. 1 ст. 551 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Для договоров купли-продажи земли, в том числе долей в праве собственности на неё, «иное» законом не установлено. Следовательно, договор от 16 августа 2006 года, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным.

Утверждение кассатора о том, что указанный договор считается заключенным только потому, что в нем определены все существенные условия, основано на неправильном толковании закона.

На основании ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд по общему правилу разрешает спор в пределах заявленных требований.

В рамках настоящего дела Засько Н.Ф. были заявлены требования о признании сделки заключенной и признании права собственности на приобретенное по названной сделке имущество.

Решение об отказе в удовлетворении указанных требований является правильным по существу, поскольку соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной, в связи с чем сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке. Разъяснение по данному вопросу содержится в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.

Исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ Засько Н.Ф. в рамках рассмотренного судом дела не заявлял.

Более того, сославшись в исковом заявление на фактическое принятие от продавца правомочий по владению и пользованию приобретенным имуществом, на получение арендной платы за купленную у Д.Н. долю, несение бремени содержания имущества, уплату именно за названную долю земельного налога и другие обстоятельства, которые могли бы свидетельствовать о реальном исполнении сторонами договора, доказательства в подтверждение перечисленных обстоятельств истец суду не представил. Вместе с тем, бремя доказывания этих обстоятельств, в силу ст. 56 ГПК РФ, возлагалось именно на него.

Принимая во внимание изложенное, остальные доводы, приведенные Засько Н.Ф. в кассационной жалобе, не опровергают правильности решения суда по существу спора.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Азовского городского суда Ростовской области от 2 ноября 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Засько Н.Ф. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи