Решение

Судья – Барсуков В.А. Дело № 33-571/11

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 января 2011 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

Председательствующего Назаренко О.Н.

Судей Новиковой Ю.В., Заливадней Е.К.

По докладу Новиковой Ю.В.

При секретаре Стариченко Д.И.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам Айрапетяна Ашота Рубеновича, Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю на решение Анапского районного суда Краснодарского края от 06.09.2010 г. по делу по иску ООО «Прикубанское» к Айрапетяну Ашоту Рубеновичу о признании торгов недействительными, по иску ЗАО «Чекон» к ООО «Орбита», Айрапетяну Ашоту Рубеновичу о признании торгов, протокола и договора купли-продажи недействительными.

Заслушав доклад, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ООО «Прикубанское» обратилось в суд с иском к Айрапетяну А.Р. о признании торгов недействительными, ссылаясь на то, что 30.08.2005 г. им стало известно о реализации на торгах имущества, расположенного на территории ЗАО «Чекон», победителем которых явился Айрапетян А.Р.

Полагают, что торги были проведены с нарушением действующего законодательства и являются незаконными, ввиду отсутствия надлежащего извещения об их проведении, а также отсутствия документов, подтверждающих право собственности на реализованное имущество, и отсутствие в заключенном по окончании проведения торгов с Айрапетян А.Р.. договоре купли продажи требуемых законом технических характеристик объектов приобретенной недвижимости. Об оценке реализуемого имущества ЗАО «Чекон» уведомлено не было, выставленный на торги гараж является их (ООО «Прикубанское) собственностью, о чем ФССП была уведомлена. Кроме того, с 30.05.2005 года в отношении ЗАО «Чекон» введена процедура наблюдения, и исполнительские действия должны были быть приостановлены, чего сделано не было.

Поэтому просили суд признать торги по реализации недвижимого имущества (склада ГСМ, гаража, центральной конторы и склада центрального) недействительными.

Айрапетян А.Р. иск не признал, пояснив, что о торгах он узнал из сообщения в газете, после чего обратился в ООО «Орбита». 12.08.2005 г. заключил соглашение о задатке, 17.08.2005 года - подал заявку на участие в торгах, по окончании торгов с ним заключен договор купли-продажи, 26.08.2005 г. приобретенное им с торгов имущество, передано ему.

Просил об отказе в иске, ссылаясь на правомерность своего владения приобретенного на торгах имущества.

ЗАО «Чекон» также обратилось в Анапский районный суд с иском к ООО «Орбита», Айрапетяну А.Р., Главному управлению Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю с иском о признании недействительными торгов, протокола и договора купли-продажи (т.л.1 л.д.293-294), указывая на то, что право собственности на реализованное с торгов спорное имущество на день проведения торгов зарегистрировано в установленном законом порядке не было. Торгующей организацией был нарушен установленный законом срок извещения об их проведении, что лишило право на участие в торгах лиц, осуществляющих финансово-хозяйственную деятельность в х.Чекон. ООО «Орбита» не проведена правовая экспертиза полученных документов выставленного на продажу имущества, что является грубым нарушением ст.ст. 62, 63 ФЗ «Об исполнительном производстве». Организатором торгов не предоставлена для ознакомления информация его участникам – техническая документация и иные документы, характеризующие объект недвижимости (ввиду их отсутствия), что противоречит правилам проведения торгов, и поскольку, по их мнению, спорные объекты были выставлены в отсутствие указанных документов, то и их реализация не являлась законной. Реализованное на торгах имущество продано по цене гораздо ниже его действительной стоимости. В заключенных с Айрапетян А.Р. договорах купли-продажи, в нарушение требований ст. 432 ГК РФ, отсутствуют указание на стоимость каждого из приобретенных объектов и место их нахождения. Более того, торги проведены в период запрета на совершение любых действий по отчуждению имущества и в отсутствие согласия временного управляющего в связи с возбуждением дела о банкротстве предприятия от 01.03.2003 года. Просили об удовлетворении заявленного ими иска.

ООО «Орбита» в удовлетворении иска возражало, указывая, что 06.04.2005 г. им передано спорное имущество на реализацию. 23.04.2005 в газете «Малая Земля» были опубликованы сведения о времени, месте, форме, предмете проведения торгов. 20.08.2005 г. состоялись торги, победителем которых признан Айрапетян А.Р., с которым заключен договор купли-продажи имущества №21 от 20.08.2005 года. По их мнению, ими не допущено нарушений действующего законодательства при проведении торгов.

Главное Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю исковые требования не признала, представив свои письменные возражения о правомерности действий судебных приставов-исполнителей по описи, оценке и передачи на реализацию спорного недвижимого имущества в специализированную торгующую организацию (т.д.1 л.д.323-325). Ссылка истца на неправомерность невыполнения службой судебных приставов определения Арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства, несостоятельна, поскольку имелось приостановление исполнения исполнительных документов по имущественным взысканиям, за исключением требований о выплате заработной платы, проводимые ими действия направлены на взыскание задолженности по ее выплате.

Определением Анапского районного суда Краснодарского края от 22.11.2006 года вышеуказанные иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 06.09.2010 г. торги, состоявшиеся 20.08.2005 года по реализации склада ГСМ, склада центрального, гаража и конторы центральной в х.Чекон города Анапы, признаны недействительными, признаны недействительными протокол торгов №1 от 20.08.2005 г. и договор купли-продажи, заключенный на основании указанного протокола торгов ООО «Орбита» с Айрапетян А.Р.

Айрапетян А.Р. в кассационной жалобе указывает, что с решением суда не согласен, поскольку оно вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, при этом не учтены его доводы о том, что арбитражным судом Краснодарского края рассматривалось дело по аналогичным исковым требованиям. Просит об отмене принятого судом решения и возвращении дела на новое рассмотрение.

Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю в своей кассационной жалобе, поданной на решение суда, ссылается на то, что вывод суда о том, что на момент ареста недвижимого имущества у ЗАО «Чекон» отсутствовали правоустанавливающие документы на него, несостоятелен, поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится по желанию их обладателя. Просили об отмене обжалуемого решения, и отказу ООО «Прикубанское» в удовлетворении заявленных исковых требований.

В письменных возражениях на поданные кассационные жалобы ООО «Прикубанское» указывает на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения, и просит об отказе в удовлетворении кассационных жалоб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя Айрапетяна А.Р., представителя УФССП России по Краснодарскому краю, судебная коллегия не находит оснований к отмене принятого судом решения и удовлетворению поданных кассационных жалоб по следующим основаниям.

Установлено, что определением арбитражного суда от 30.05.2005 г. в отношении ЗАО «Чекон» введена процедура наблюдения и утвержден временный управляющий.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2005 года удовлетворено ходатайство временно управляющего ЗАО «Чекон» о наложении ареста на урожай и запрете совершения любых действия по отчуждению имущества должника без согласия временного управляющего.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2005 года ЗАО «Чекон» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, утвержден конкурсный управляющий, прекращено начисление пени и штрафов по всем видам задолженности должника, прекращено исполнение по исполнительным документам, возбужденным в отношении должника.

В территориальных границах Первомайского сельского округа на землях обанкротившегося ЗАО «Чекон» с 2003 года функционирует ООО «Прикубанское», которое по заключенным договорам аренды с собственниками земельных долей в ЗАО «Чекон», занимается производством сельскохозяйственных культур, и для обеспечения производственного процесса 04.04.2006 г. (т.д.1 л.д.179) заключило договор аренды территории автогаража. Решением постоянно действующего третейского суда от 25.11.2004 г. (т.д.1 л.д.13-18) за ООО «Прикубанское» признано право собственности на здание автогаража общей площадью 1242 кв.м., расположенное в г.Анапе, х.Чекон.

На основании приказов мирового судьи судебного участка №118 Анапского района с ЗАО «Чекон» взыскана в пользу работников предприятия заработная плата, после чего судебным приставом-исполнителем возбуждено сводное исполнительное производство.

Определением мирового судьи судебного участка№118 Анапского района Краснодарского края от 26.04.2005 года исполнение судебных приказов мирового судьи судебного участка №118 Анапского района о взыскании с ЗАО «Чекон» в пользу работников предприятия заработной платы отсрочено сроком на три месяца (т.д.1 л.д.63).

Судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство, 02.12.2004 года произведена опись и арест имущества должника (склада ГСМ, склада центрального, гаража и здания конторы, расположенных в г. Анапа, х.Чекон).

Указанное имущество было создано за счет государственных средств совхозом «Чекон», они находились на балансе хозяйства, их государственная регистрация произведена не была.

По постановлению о передаче вышеуказанного арестованного имущества на реализацию от 25.03.2005 г., оцененного в 378300 рублей, оно передано для реализации в Краснодарское региональное отделение Российского фонда федерального имущества в лице поверенного ООО «Орбита», выставившего имущество на торги.

20.08.2005 года состоялись торги по реализации спорного имущества, победителем которых признан Айрапетян А.Р., проживающий в г. Нальчик.

Согласно заключенного ООО «Орбита» с Айрапетян А.Р. договора №21 купли-продажи от 20.08.2005 года (т.д.1 л.д.9-12) ООО «Орбита» передает в собственность Айрапетян А.Р., а покупатель в свою очередь обязуется принять и оплатить следующее имущество: склад ГСМ, склад Центральный, Гараж, контора Центральная, общей стоимостью 416130,00 рублей, находящееся по адресу Краснодарский край, г.Анапа, х. Чекон.

В п.4.1 указанного договора указано, что переход права собственности на указанное имущество осуществляется путем регистрации в Федеральной регистрационной службе Краснодарского края в соответствии с законодательством РФ.

Из акта приема-передачи реализованного недвижимого имущества от 25.08.2005 года (т.д.1 л.д.310) видно, что ООО «Орбита» победителю торгов Айрапетян А.Р. передано следующее имущество:

-склад ГСМ лит. «А»-операторская, комната отдыха – 9,9 кв.м., лит.»Б», состоящий из емкостей по 75, 50 10, 5 и 1 кубическим метрам в количестве 14 штук общим объемом 315 кубических метров

-склад Центральный площадью 141,0 кв.м. по ул. Красной в х.Чекон Анапского района

-автогараж, расположенный по ул. Ленина в х.Чекон Анапского района лит.»А» (боксы, складские помещения) площадью 1183 кв.м., лит.»Б» (административное здание) площадью 395 кв.метров

-контора Центральная, расположенная по ул. Красной в х.Чекон Анапского района лит.»А» (здание конторы) площадью 327 квадратных метров, лит.»Б» (гаражные боксы в количестве 5 штук) площадью 97,4 кв.м., лит.»В» (бокс) площадью 18,2 кв.метров.

Право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости до настоящего времени государственную регистрацию не прошли.

Из письма зам.главы муниципального образования город-курорт Анапа (т.д.1 л.д.210) следует, что Айрапетян А.Р. не занимается и не планирует заниматься сельскохозяйственным производством, и у администрации муниципального образования имеются сомнения в целесообразности его покупки имущества, расположенного на территории ЗАО «Чекон».

Принимая решение о признании торгов недействительными, суд первой инстанции свое решение мотивировал тем, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения правила их проведения, установленные законом, что влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшем торги.

Данный вывод суда, по мнению суда кассационной инстанции, является правильным.

В соответствии с п.8 ст.89 ФЗ «Об исполнительном производстве» при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи должны быть приложены кроме перечисленных, в данной статье, правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости.

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации (ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В силу указаний, содержащихся в ст. 92 вышеуказанного федерального закона, в случае объявления торгов несостоявшимися, организаторы не ранее 10 дней, но не позднее 1 месяца со дня объявления торгов несостоявшимися, назначает вторичные торги, которые объявляются и проводятся в соответствии со ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве».

Согласно положений ст. 449 Гражданского Кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с требованиями ч.2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату (ч.4 ст. 448 ГК РФ).

Как следует из текста ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Подобная правовая позиция содержится в статье 432 ГК РФ, по которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что реализованное на торгах спорное недвижимое имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке за ЗАО «Чекон», что подтверждается справкой филиала ГУП «Крайтехинвентаризация (т.л.1 л.д.342).

Из приобщенной к делу ксерокопией газеты «Малая земля» от 23.04.2005 г. (т.д.1 л.д.343) усматривается, что ООО «Орбита» сообщает о проведении торгов в виде аукциона по продаже арестованного имущества по исполнительному производству №6 сводное от 23.04.2004 года:

Лот№1 склад ГСМ, расположенный в х.Чекон Анапского района, начальная стоимость – 116600,00 рублей

Лот №2 склад Центральный, расположенный в х.Чекон Анапского района, начальная стоимость – 29400,00 рублей

Лот №3 гараж, расположенный в х.Чекон Анапского района, начальная стоимость – 166400,00 рублей

Лот №4 Контора центральная, расположенная в х.Чекон Анапского района, начальная стоимость 65900,00 рублей

Сумма задатка составляет 10% от начальной цены. Торги состоятся 25 мая 2005 года в 10.00 часов по адресу г.Новороссийск, ул. Видова,167 б. Торги являются открытыми по форме проведения и форме подачи предложений, шаг аукциона составляет 10% от начальной стоимости, к участию в торгах допускаются юридические и физические лица, своевременно подавшие заявки на участие в торгах, предоставившие необходимые документы и обеспечившие поступление на счет продавца установленной суммы в установленный срок. До подачи заявки необходимо заключить с продавцом договор о задатке и перечислить задаток на расчетный счет (с указанием счета), который должен поступить на указанный счет не позднее 23.05.2005 года. Претендент не допускается к торгам, если не выполнены вышеуказанные условия.

Таким образом, сообщение о проведении торгов, назначенных на 25.05.2005 года, опубликовано в средствах массовой информации 23.04.2005 г., при этом торги проведены 20.08.2005 года.

Сведений о том, что в указанное время торги не состоялись, и его организаторами приняты меры к новому извещению об их проведении, в деле нет. Иного сообщения о проведении торгов, суду сторонами по делу не представлено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что предусмотренный законом порядок проведения торгов в связи с ненадлежащим извещением об их проведении, организатором соблюден не был.

В заключенном с Айрапетян А.Р. договоре купли-продажи спорных объектов недвижимости отсутствуют такие существенные его условия, как описание, характеристика, размеры и площади, точное место нахождение приобретенного имущества, в том числе и к конкретному земельному участку, на котором они находятся, и в силу приведенных выше норм действующего законодательства, договор купли-продажи с Айрапетян А.Р. следует считать не заключенным. При этом суд первой инстанции правильно указал, что почтовые адреса объектам, приобретенным Айрапетян А.Р. на торгах, присвоены уже после их проведения по постановлению главы муниципального образования город-курорт Анапа №3288 от 14.10.2005 года (т.д.1 л.д.311).

Таким образом, право на переданные спорные объекты недвижимого имущества за ЗАО «Чекон», ни на момент его описи судебным приставом-исполнителем, ни на момент передачи организации, проводившей торги, зарегистрировано не было. Документов на них, в том числе и правоустанавливающих, не имелось. Торги по реализации спорным имуществом проведены в период запрета на совершение любых действий по отчуждению имущества без согласия временного управляющего ЗАО «Чекон», опубликование первоначального извещения о проведении торгов, произведено в период приостановления сводного исполнительного производства о взыскании с ЗАО «Чекон» заработной платы, и в отсутствие требуемого законом извещения об их проведении на 20.08.2005 года, что с безусловностью подтверждает их незаконность, и влечет за собой и недействительность заключенного с Айрапетян А.Р. договора купли-продажи.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, и постановлено обоснованное решение, соответствующее требованиям закона.

При рассмотрении дела не допущено и процессуальных нарушений, влекущих отмену судебного решения.

Ссылка Айрапетяна А.Р. на решение арбитражного суда о рассмотрении аналогичного дела, несостоятельна, поскольку из его текста видно, что торги в рамках указанного процесса не оспаривались, право собственности на спорные объекты недвижимости, ни за кем не признавалось.

Оснований к отмене обжалуемого судебного решении не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Анапского районного суда Краснодарского края от 06.09.2010 г. по делу по иску ООО «Прикубанское» к Айрапетяну Ашоту Рубеновичу о признании торгов недействительными, по иску ЗАО «Чекон» к ООО «Орбита», Айрапетяну Ашоту Рубеновичу о признании торгов, протокола и договора купли-продажи недействительными – оставить без изменения, а кассационные жалобы Айрапетяна Ашота Рубеновича, Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи