Решение

Судья Коровинских Д.С. дело № 33-7401/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего Фролкиной С.В.,

судей Резниковой В.В., Люльчевой Д.И.,

при секретаре Евдокимове С.А.,

рассмотрев в судебном заседании от 05 апреля 2011 года кассационную жалобу Тетеревкова Е.И. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 29 ноября 2010 года по делу по иску Тетеревкова Евгения Ивановича к Джигиль Сергею Григорьевичу, Ревека Карине Владимировне о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Резниковой В.В.,

объяснения Тетеревкова Е.И. и его представителя Колосковой А.К., представителя Джигиль С.Г. и Ревека К.В. - Тикунова Д.А.,

УСТАНОВИЛА:

Тетеревков Е.И. и Тетеревков А.И. обратились в суд с иском к Джигиль С.Г., Ревека К.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками общей площадью 91,2 кв.м. (лит.А, А1, А2, A3, a, al, Г, Г1, Г2, ГЗ, Г4, №1) и земельного участка площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 04 июня 2009 года в простой письменной форме между Джигиль С.Г., действовашим по доверенности от имени их (истцов) имени, и Ревека К.В. Также просили применить последствия недействительности данного договора: возвратить в собственность каждого из истцов по 1/2доле в праве собственности на жилой дом с хозяйственными постройками и 1/2доле в праве собственности на земельный участок площадью 800 кв.м., расположенные по вышеуказанному адресу.

В обоснование требований ссылались на то, что являлись наследниками по закону в равных долях указанного имущества после смерти сестры Гулиной Г.И. Ответчица Ревека К.В., ранее при жизни Гулиной Г.И. приобретшая у нее часть земельного участка, относившегося к дому <адрес>, предложила истцам продать ей полученные ими в порядке наследования жилой дом и земельный участок площадью 800 кв.м. Между ними и Ревекой К.В. (покупателем) было достигнуто соглашение о всех существенных условиях предстоящего договора купли-продажи. 04 мая 2009 года между истцами и Ревека К.В. были заключены письменные предварительные договоры купли-продажи спорного недвижимого имущества, согласно которым Ревека К.В. приобретает у каждого из истцов принадлежащие каждому из них 400 кв.м. земельного участка и 1/2 долю дома по 85000 долларов США. В п.5 предварительных договоров стороны обязались, что цена и условия Договора будут неизменными. Кроме того, в соответствии с п.3 Предварительного договора покупатель (Ревека К.В.) взяла на себя ответственность по подготовке документов для регистрации предстоящего договора купли-продажи. Для этого она просила истцов выдать доверенность на имя ее мужа - ответчика Джигиль С.Г., так как истцы имеют преклонный возраст, обоим более 70 лет, им затруднительно лично участвовать в оформлении документов. По предложению Ревека К.В. во исполнение Предварительного договора 04 мая 2009 года истцами была выдана нотариальная доверенность на имя Джигиль С.Г. для оформления и регистрации договора купли-продажи согласно условиям заключенного Предварительного договора. Зная о том, что условия предстоящего договора купли-продажи заранее оговорены и указаны в письменных Предварительных договорах, истцы не вчитывались в содержание доверенности. После того, как истцы выдали доверенность на имя Джигиль С.Г., ответчица Ревека К.В. стала уклоняться от разговоров о предстоящем договоре купли-продажи, не сообщала, произошло ли оформление и регистрация договора купли-продажи. Истцы в течение действия Предварительного договора (1 год) ждали выполнения условий Предварительного договора. 05 июня 2010 года из заказанной ими выписки из ЕГРП, они узнали о том, что за Ревека К.В. зарегистрировано право собственности на спорный жилой дом. Позже, 28 июня 2010 года, из данных Федеральной регистрационной службы они узнали, что ответчица Ревека К.В. является собственницей спорных жилого дома и земельного участка, а переход права собственности на недвижимость к Ревека К.В. произошел на основании заключенного Джигиль С.Г. от их имени Договора купли- продажи земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройками от 04 июня 2009 года, прошедшего государственную регистрацию в УФРС по МО 29 июня 2009 года. При этом ответчик Джигиль С.Г. обманным путем в нарушение состоявшегося соглашения от имени истцов указал в Договоре купли-продажи, что земельный участок по соглашению сторон продается за 500 000 рублей, жилой дом за 300 000 рублей. Общая сумма оценки недвижимого имущества по условиям подписанного им Договора составила 800 000 рублей, что значительно ниже продажной рыночной цены спорного имущества. Более того, согласно п.7 расчет между сторонами якобы был произведен полностью еще до подписания Договора, а именно: покупатель (Ревека К.В.) якобы уже передала истцам деньги за проданную недвижимость в сумме 800 000 рублей (по 400 000 рублей каждому).

По мнению истцов, оспариваемый Договор купли-продажи совершен под влиянием обмана со стороны ответчиков, злонамеренного соглашения представителя одной стороны (Джигиль С.Г.) с другой стороной (Ревека К.В.), что в силу ст. 179 ГК РФ является основанием для признания сделки недействительной. Также ссылались на то, что денежные средства по сделке получены не были.

В ходе судебного разбирательства Тетеревков А.И. отказался от исковых требований, отказ от иска принят судом определением от 08.11.2010 г.

Ответчики Джигиль С.Г. и Ревека К.В. в суд не явились, их представитель в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснил, что денежные средства по сделке были истцами получены, что подтверждается договором. Доводы истца о том, что он был введен в заблуждение или обманут считал необоснованными. Предварительные договоры не являются основанием для заключения оспариваемой сделки, так как не согласован предмет сделки.

3-е лицо Тетеревков А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался по месту жительства.

Решением Одинцовского городского суда от 29 ноября 2010 года Тетеревкову Е.И. в иске отказано.

В кассационной жалобе Тетеревков Е.И. просит об отмене решения суда как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Тетеревков Е.И. и Тетеревков А.И. являлись наследниками по закону в равных долях к имуществу умершей сестры Гулиной Г.И. Наследственным имуществом являлся земельный участок плодащью 800 кв.м. и жилой дом по адресу: <адрес>

04 мая 2009 года между Тетеревковым Е.И. и Ревека К.В. был заключен предварительный договор, согласно которому Тетеревков Е.И. (продавец) обязался продать принадлежащие ему 400 кв.м. земельного участка и 1/2 долю домовладения по вышеуказанному адресу, а Ревека К.В. (покупатель) обязалась купить указанное имущество. Стоимость имущества была определена в сумме 85 000 долларов США по курсу ММБ после получения свидетельства из регистрационной палаты. Согласно п.5 договора продавец обязуется не менять цену и условия договора до окончания сделки. При этом согласно п.3 договора покупатель обязался взять на себя ответственность по подготовке документов: регистрации права на наследство на имущество, регистрации договора купли-продажи в регистрационной палате. Пунктом 9 договора предусмотрено, что изменения, дополнение и расторжение договора производятся на основании письменного соглашения сторон или по решению суда.

Также 04 мая 2009 года аналогичный договор был заключен между Тетеревковым А.И. и Ревека К.В.

В этот же день 04 мая 2009 года Тетеревковы выдали доверенность на имя Джигиль С.Г. с правом, в том числе и продажи спорного имущества.

04 июня 2009 года между Джигиль С.Г., действовавшим на основании указанной доверенности от имени Тетеревковых, и Ревека К.В. был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Ревека К.В. приобрела спорное имущество за 800 000 рублей. Право собственности Ревека К.В. на имущество зарегистрировано 29 июня 2009 года.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя

условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Разрешая настоящий спор, суд с учетом ст.ст.167, 179 ГК РФ, пришел к выводу о том, что оснований для признания вышеуказанного договора купли-продажи от 04 июня 2009 года недействительным не имеется.

При этом суд исходил из того, что в доверенности, выданной истцом на имя Джигиль С.Г., имелось указание на правомочие ответчика самостоятельно определять условия и цену договора, данная доверенность не оспорена. По мнению суда, Тетеревков Е.И., подписав доверенность, подтвердил, что юридические последствия выдачи доверенности соответствуют ее намерениям. В связи с этим доводы истца о несоответствии цены имущества условиям предварительного соглашения суд во внимание не принял, сославшись на то, что данные условия не являются обязательными при заключении основанного договора, если стороны их изменили. Также судом указано, что истцом не представлено доказательств совершения Джигиль С.Г. сделки во вред истцу.

Однако с выводом суда согласиться нельзя, поскольку он сделан без учета всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Так, судом не учтено, что вышеуказанная доверенность на имя Джигиль С.Г. выдана 04 мая 2009 года, то есть в тот же день, когда был заключен предварительный договор между истцом и ответчицей о продаже имущества, содержащий все существенные условия, в том числе предмет сделки, цену договора. Данный договор сторонами не расторгнут, условия предварительного договора сторонами изменены не были. Доверенность была выдана истцом именно для исполнения предварительного договора, что ответчиками в суде не оспаривалось. При этом указание в доверенности на правомочие ответчика самостоятельно определять условия и цену договора, не свидетельствует о том, что цена договора должна быть значительно ниже цены, определенной в предварительном договоре, так как это противоречит п.5 предварительного договора, а подтверждает лишь правомочие представителя на изменение цены в сторону увеличения по согласованию с покупателем.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что суд неправильно оценил условия, послужившие основанием заключения оспариваемой сделки, вывод суда об отсутствии оснований для признания сделки недействительной в силу положений ст.179 ГК РФ в нарушение ст.ст.198, 67 ГПК РФ сделан без оценки всей совокупности представленных по делу доказательств.

Кроме того, из материалов дела следует, что представитель ответчика, возражая против иска, просил применить срок исковой давности (л.д.61).

Однако указанное ходатайство судом рассмотрено не было. Суду с учетом ст.ст.199, 200 ГК РФ следовало установить, когда истцу стало известно о нарушении своего права, в зависимости от этого решить вопрос, пропущен или нет истцом срок исковой давности по заявленным требованиям, что судом сделано не было.

На основании изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку нарушения, допущенные судом, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, обсудить ходатайство представителя ответчиков о применении срока исковой давности, в зависимости от установленного, дав оценку всей совокупности представленных по делу доказательств разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 29 ноября 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

Судьи