Решение

Судья: Алешина Е.Э. Дело № 33- 1585

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

7 февраля 2011 года г. Ростов на Дону

Судебная коллегия по гражданским

делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего Ткаченко Л.И.,

судей Камышовой Т.В., Калинченко А.Б.,

при секретаре Головатенко И.Е.,

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ткаченко Л. И. дело по кассационной жалобе ОАО «СТ Групп Регион» на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 октября 2010 года,

УСТАНОВИЛА:

Скрипченко В.В., Будников В.А., действующий в интересах несовершеннолетней дочери Будниковой М.В. обратились в суд с иском к ОАО «СТ Групп Регион» о взыскании денежной суммы и процентов, указывая, что с целью приобретения квартиры обратились в отдел продаж представительства ОАО «СТ Групп Регион» в ЮФО, где им предъявили список свободных 2-х комнатных квартир, предоставив информацию об их стоимости, скидках, порядке оформления права. Для заключения договора на выбранную квартиру № 203 истцам было указано на необходимость заключения соглашения о резервировании.

07.05.2008 года такое соглашение было подписано, объект долевого строительства резервировался до 05.06.2008 года; стоимостью услуг ОАО по резервированию составила 300 000 рублей, обязательства по внесению указанной суммы на расчетный счет ОАО исполнены в день подписания договора 07.05.2008 года.

Ссылаясь на п.5.3 договора заявители указывали, что если по истечению срока резервирования договор долевого участия в долевом строительстве не заключен по инициативе Исполнителя, произведенная Заказчиком оплата услуг по резервированию возвращается Заказчику в полном объеме.

05.06.2008 года в соответствии с условиями соглашения между истцами и ОАО «СТ Групп Регион» подписан договор, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством. Договор о долевом участии в строительстве в установленном законом порядке зарегистрирован не был и, по мнению истцов, является не заключенным.

В связи с тем, что Договор не был заключен по вине Ответчика, ссылаясь на п. 5.3 соглашения о резервировании и статью 395 ГК РФ, истцы просили взыскать с Ответчика оплату услуг резервирования квартиры в сумме 300000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 70860, 41 рублей.

Представитель ОАО «СТ Групп Регион» по доверенности Снадный Д.В., с иском не согласился, ссылаясь на то, что условия соглашения исполнены Ответчиком, полагая, что истцы ошибочно трактуют понятие «заключение договора участия в долевом строительстве», употребляемое в Соглашении.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 октября 2010 года удовлетворены исковые требования истцов.

Суд взыскал с ОАО «СТ Групп Регион» в пользу Скрипченко В.В. и Будникова В.А., действующего в качестве законного представителя Будниковой М.В., денежную сумму в размере 300000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 70860, 41 рублей, всего 370860, 41 рублей.

В кассационной жалобе ОАО «СТ Групп регион» просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, по следующим основаниям:

Как полагает кассатор, вывод суда о незаключенности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации, является нарушением норм материального права, выразившемся в неправильном толковании закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 3 и ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрены требуемая форма и все существенные условия договора, наличие которых позволяет определить договор как соответствующий закону, а, следовательно, заключенный.

Полагает, что, исходя из содержания закона, незаключенным будет считаться договор, в котором отсутствуют существенные условия или сторонами не достигнуто соглашение по этим условиям.

Как следует из договора участия в долевом строительстве № ГД/КВ-Б-203-158 05.06.2008 года, сторонами Договора были достигнуты все существенные условия Договора, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, а также соглашение по порядку исполнения сторонами условий Договора. Государственная регистрация не относится к форме сделки, а придает значение данному юридическому акту лишь условия действительности сделки, является самостоятельным условием действительности сделки, необходимым ее дальнейшего исполнения после заключения.

Из материалов дела следует, что после подписания Договора, стороны совершали действия по выполнению его условий, однако отсутствие государственной регистрации Договора сделало невозможным его дальнейшее исполнение.

Для дальнейшего исполнения Договора Истцы обратились с исковым заявлением в суд, Ответчик признал иск.

Решением Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону от 29.08.2008 (по делу № 2-1950/08 вступившим в законную силу 09.09.2008, далее - «Решение»), по иску Будникова В.А., действующего за свою несовершеннолетнюю дочь Будникову М.В. и Скрипченко В.В. к ОАО «СТ Групп Регион» о признании договора действительным, признании права собственности на квартиру договор о долевом участии в строительстве признан действительным.

Вывод суда, о том, что Договор не зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по вине Ответчика, ввиду ввода жилого дома в эксплуатацию, не основан на законе.

Поскольку, как установлено судом, стороны вступили в правоотношения до сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, то ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа от государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве ни в силу Закона № 214-ФЗ, ни в силу Закона № 122-ФЗ.

Истцами не было предоставлено доказательств, свидетельствующих об уклонении Ответчика от государственной регистрации Договора, а утверждения Истцов являются голословными, ни на чем не основанными.

Также кассатор указывает на неправильное исчисление размера процентов, полагая, что должна была быть применена ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующая на момент предъявления иска.

Судом не учтено, что размер неустойки, определенный судом ко взысканию, явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ОАО «СТ Групп Регион» по доверенности Снадного Д.В. и Попкова Е.Э., Будникова В.А., судебная коллегия считает состоявшееся по настоящему делу судебное решение незаконным и подлежащим отмене.

Принимая такое решение суд, руководствовался ст.ст. 307,309, 310,420, 433,434 ГК РФ, исходил из того, что в отношениях Сторон, возникших по Соглашению о резервировании, при определении понятия «заключение договора участия в долевом строительстве» подлежат применению нормы, определяющие условия, при которых договоры, подлежащие государственной регистрации считаются заключенными, а именно - проведение государственной регистрации таких договоров в установленном законом порядке.

Поскольку договор участия в долевом строительстве не зарегистрирован, то Договор, как полагал суд, не является заключенным.

Договор долевого участия в строительстве не заключен не в связи с несоблюдением формы, а в связи с отсутствием государственной регистрации Договора, как самостоятельного, не относящегося к форме, условия заключения договоров, требующих государственной регистрации.

Признание в судебном порядке Договора действительным не может рассматриваться, как установление факта заключения договора сторонами, указанные понятия не являются тождественными. Более того, ГК РФ разделяет эти понятия, разделяет условия возникновения недействительности и незаключенности, разделяет последствия недействительности и незаключенности.

Данные обстоятельства, по мнению суда, не позволяют суду принять довод Ответчика об установлении вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону 29.08.2008 факта заключения Договора в связи с установлением указанным решением действительности договор участия в долевом строительстве. Обстоятельство, препятствующее по вине Ответчика заключить Сторонам договор участия в долевом строительстве, и, как следствие, выполнить обязательства по Соглашению о резервировании от 07.05.2008 года, возникло 30.06.08 года. Жилой дом сдан в эксплуатацию 30 июня 2008 года, договор в установленном порядке не зарегистрирован, основанием возникновения права заявителей на объект недвижимости явилось судебное решение.

А, потому, по мнению суда, требования истцов о взыскании с Ответчика денежной суммы в размере 300000 рублей, переданной в качестве исполнения обязательств в рамках соглашения о резервировании, подлежит удовлетворению. Возврат денежных средств в сумме 300000 рублей Ответчиком не произведен до настоящего времени. Поскольку правовых оснований для удержания указанных денежных средств Ответчиком не установлено, суд полагает такое удержание неправомерным.

С такими вводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, так как они не отвечают фактическим обстоятельствам дела и сделаны без учета положений статьи 431 ГК РФ.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Как усматривается из материалов дела,7 мая 2008 года между Скрипченко В.В., именуемой «Заказчиком» и ОАО «СТ Групп Регион», именуемым «Исполнитель» было заключено соглашение о резервировании № ГД/КВ-Б-203, по условиям которого Исполнитель принял на себя обязательства по оказанию услуг «Заказчику» по резервированию за ним Объекта долевого строительства для целей заключения в дальнейшем договора участия в долевом строительстве, где «Заказчик» будет выступать в качестве участника долевого строительства. Стоимость услуг исполнителя по настоящему соглашению сторонами определена в 300000 рублей.

Согласно абз.2 п. 1.1 Соглашения о резервировании № ГД/КВ-Б-203 под резервированием в интересах настоящего Соглашения Стороны понимают исключение исполнителем Объекта долевого строительства из перечня Объектов предлагаемых физическим и юридическим лицам для участия в долевом строительстве, на определенный в п. 1.3 Соглашения срок – то есть до 5 июня 2008 года. Объектом резервирования являлась отдельная двухкомнатная квартира № 203, этаж «17», ориентировочной общей площадью 57.65 кв. м, а также лоджия площадью 13.48 кв.м по адресу …….(п.1.1 и п. 1.2 Соглашения).

Основные условия договора участия в долевом строительстве определены Сторонами в разделе 2 Соглашения и содержат указание на цену Объекта, стоимость 1 квадратного метра при расчете цены Объекта указанного в п. 1.2 Соглашения, условия оплаты Объекта, условия доплаты или возврата излишне уплаченных денежных средств в случае изменения площади объекта, указание на то, что с текстом договора участия в долевом строительстве, подлежащего заключению в соответствии с условиями Соглашения о резервировании Заказчик ознакомлен, выразил свое согласие с его содержанием, в том числе с ценой договора участия в долевом строительстве и иными условиями.

Согласно п. 4.2.2. Соглашения стороны приняли на себя обязательства заключить договор участия в долевом строительстве в указанный в п.1.1. Соглашения срок. Из буквального толкования данного пункта и указанных выше условий соглашения не усматривается, что оплата услуг по резервированию ставится в зависимость не только от заключения договора о долевом участии в срок до 5 июня 2008 года, но и от государственной регистрации договора в этот же срок.

Условие о действии договора о долевом участии в строительстве с момента его государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством, включено в Договор № ГД/КВ-Б-203-158 участия в долевом строительстве от 5 июня 2008 года между ОАО «СТ Групп Регион» и Скрипченко В.В., Будниковым В.А., действующим за свою несовершеннолетнюю дочь Будникову М.В., предметом которого является строительство и передача участникам долевого строительства Объекта, расположенного по адресу: …… в виде отдельной двухкомнатной квартиры № 203, этаж «17», ориентировочной общей площадью 57.65 кв. м, а также лоджии площадью 13.48 кв.м. ценой 3638500 рублей с условием возможности изменения цены договора в зависимости от изменения ориентировочной общей площади Объекта в срок до 30 сентября 2008 года. И причина невозможности регистрации Договора о долевом участии в строительстве не в том, что некачественно Исполнителем выполнены условия с Соглашения о резервировании, а в недостаточной осмотрительности сторон при включении в Договор о долевом участии в строительстве условия о том, что Договор о долевом участии в строительстве вступает в силу с момента государственной его регистрации, без учета реальной готовности объекта строительства к вводу в эксплуатацию и срока передачи объекта Участникам долевого строительства. Жилой дом принят в эксплуатацию 30 июня 2008 года, то есть по истечении 25 дней с момента его подписания. И данное обстоятельство может быть предметом ответственности в рамках иного договора – Договора о долевом участии в строительстве. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.ч. 3 и 4 ст. 4 Закона о долевом участии). По смыслу указанных положений Закона о долевом участии в строительстве требование о государственной регистрации договора, является одной из гарантий Закона, поскольку лишает возможности двойных продаж одних и тех же объектов. Из материалов дела усматривается, что зарезервированный по Соглашению объект долевого строительства передан ответчикам на основании решения Ленинского районного суда от 29 августа 2008 года по иску Будникова В.А., действующего в интересах своей несовершеннолетней дочери Будниковой М.В., Скрипченко В.В. к ЗАО «СТ Групп Регион» о признании действительным договора участия в долевом строительстве №№ ГД/КВ-Б-203-158 от 5.06. 2008 года и признании права собственности на квартиру, вступившего в законную силу 9 сентября 2008 года, то есть до истечения срока исполнения обязательств по Договору о долевом участии в строительстве по передаче Участникам долевого строительства квартиры по Акту приема – передачи (л.д.31). Право собственности ответчиков также зарегистрировано еще до истечения срока исполнения обязательств по передачи квартиры участникам долевого строительства-12.09.2008 года. Как усматривается из содержания указанного судебного решения от 29 августа 2008 года (л.д.148-152) договор участия в долевом строительстве №№ ГД/КВ-Б-203-158 от 5.06. 2008 года признан действительным, то есть заключенным. При таких обстоятельствах у суда не было правовых оснований считать данный договор не заключенным и нарушенными условия п.5.3 Соглашения о резервировании. В соответствии со ст. 13 ГПК РФ вступивший в законную силу судебный акт является обязательным для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц, граждан и организаций и подлежит неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Обязательно вступившее в законную силу судебное решение и для суда, рассматривающего другое дело на основании ранее принятого и вступившего в законную силу решения суда. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства достоверно свидетельствующие о том, что Договор не зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по вине Ответчика.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом неверно, а судебное решение принято при неправильном применении норм материального и процессуального права, то его нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, но без направления на новое рассмотрение, так как допущенные судом первой инстанции нарушения могут быть устранены судом кассационной инстанции, по имеющимся в деле доказательствам.

Принимая во внимание, что Соглашение о резервировании № ГД/КВ-Б-203, заключалось сторонами с целью резервирования конкретного Объекта долевого строительства - отдельная двухкомнатная квартира № 203, этаж «17», ориентировочной общей площадью 57.65 кв. м, а также лоджия площадью 13.48 кв.м. по адресу ……, заключения в дальнейшем договора участия в долевом строительстве, где «Заказчик» будет выступать в качестве участника долевого строительства в срок до 5 июня 2008 года, с сохранением цены Объекта - 3628500 рублей, что действительная общая воля сторон со Соглашению о резервировании была направлена в конечном итоге на получение по окончании строительства именно этой квартиры, что 5 июня 2008 года между ОАО «СТ Групп Регион» и Скрипченко В.В., Будниковым В.А., действующим за свою несовершеннолетнюю дочь Будникову М.В., был заключен договор участия в долевом строительстве №№ ГД/КВ-Б-203-158, предметом которого является строительство и передача участникам долевого строительства Объекта, расположенного по адресу: ……… в виде отдельной двухкомнатной квартиры № 203, этаж «17», ориентировочной общей площадью 57.65 кв. м, а также лоджии площадью 13.48 кв.м. ценой 3638500 рублей с условием возможности изменения цены договора в зависимости от изменения ориентировочной общей площади Объекта, что по решению Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28 августа 2008 года, вступившему в законную силу, договор участия в долевом строительстве №№ ГД/КВ-Б-203-158, признан действительным и признано право собственности за ответчиками по ? доли за каждой в праве собственности на двухкомнатную квартиру №203 в доме …… по ул. …… в г. ……, общей площадью с учетом холодных помещений 67.9 кв.м. в том числе общей площадью 60.7 кв. м, жилой 36.2 кв. м, расположенную на 17 этаже 23-х этажного жилого дома литер «Б», 12.09.2008 года ответчикам выданы Свидетельства о государственной регистрации права собственности на двухкомнатную квартиру №203 в доме …… по ул. …… в г. ……, судебная коллегия приходит к выводу, что Исполнитель по Соглашению о резервировании № ГД/КВ-Б-203 исполнил принятые на себя обязательства надлежащим образом и оснований для применении условий п. 5.3 Соглашения – не имеется. К тому же Соглашению о резервировании № ГД/КВ-Б-203 заключалось только со Скрипченко В.В., она являлась стороной данного соглашения и требования Будникова В.А., действующему в интересах несовершеннолетней Будниковой М.В. о взыскании с ОАО «СТ Групп Регион» уплаченной за резервирование квартиры суммы неправомерно.

С учетом изложенного выше, в удовлетворении исковых требований Скрипченко В.В. и Будникову В.А., действующему в интересах несовершеннолетней Будниковой М.В. о взыскании с ОАО «СТ Групп Регион» уплаченной за резервирование квартиры суммы следует отказать.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст. 360-364 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 октября 2010 года отменить.

Вынести новое решение, которым в иске Скрипченко В.В., Будникова В.А., действующего в интересах и в качестве законного представителя несовершеннолетней Будниковой М.В. к ОАО «СТ Групп Регион» о взыскании денежной суммы и процентов – отказать.

Председательствующий:

Судьи: