Решение

Судья Жиляева О.И. дело № 33-804

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам

Ростовского областного суда

в составе: Судьи-председательствующего Ковалева А.М.

Судей Монмарь Д.В., Сеник Ж.Ю.

при секретаре Недоруб А.Г.

заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ковалева А.М. гражданское дело по кассационной жалобе Блажко А.В. на решение Октябрьского районного суда г. Ростова н/Дону от 18 ноября 2010 года,

у с т а н о в и л а:

Блажко А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Герман С.В., 3-и лица: Чичерова Е.Н., УФСГРКиК по РО о государственной регистрации договора купли-продажи 1/3 доли домовладения, расположенного по адресу: "адрес обезличен", и перехода права собственности на указанную долю домовладения от ответчика к нему.

В обоснование иска Блажко А.В. заявил, что ответчица продала ему данную долю домовладения, о чем они подписали, сначала 5.04.07г. предварительный, а затем 25.04.07г. основной договор купли-продажи. Свои обязательства по сделке он исполнил надлежащим образом, уплатив ответчицы всю сумму цены договора. Кроме того, проданная часть домовладения ему передана ответчицей и с указанного времени он владеет и пользуется им. Однако, в то же время зарегистрировать договор и переход права собственности не представилось возможным, так как при регистрации выяснилось, что на проданное ответчицей имущество в обеспечение иска Чичеровой Е.Н. по другому делу судом наложен арест. На настоящее время арест отменен судом, но ответчица уклоняется от регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на долю домовладения, необоснованно, заявляя, что сделка признана ничтожной.

Представитель ответчика в суде иск не признал, настаивал на том, что сделка является ничтожной, кроме того, заявил о пропуске срока исковой давности.

Чичерова Е.Н. иск в суде поддержала.

Ответчица и УФСГРКиК по РО в суд не явились, дело рассмотрено в их отсутствие.

Решением суда иск оставлен без удовлетворения со ссылкой на то, что сделка является ничтожной.

В кассационной жалобе истцом поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, и принятии нового решения об удовлетворении иска.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца, его представителя, применительно к ст. 354 ГПК РФ, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчицы, третьих лиц, учитывая, что дело дважды откладывалось судом кассационной инстанции из-за неявки ответчицы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Отказывая в иске, суд не применил данные положения нормы материального права, подлежащие применению.

Кроме того, суд ошибочно признал сделку ничтожной, поскольку договор купли-продажи между сторонами не был заключен.

Положения же ст. 167 ГК РФ о недействительности сделки применимы лишь к заключенному договору.

Также суд не учел, что само по себе то, что на дату совершения между сторонами договора купли-продажи в качестве обеспечительной меры по иску Чичеровой Е.Н. к Герман С.В. был наложен арест Ленинским райсудом г. Ростова н/Дону, не может являться основанием для отказа в иске, поскольку 10.08.2010г. указанная обеспечительная мера отменена тем же судом.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия на основании п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ во взаимосвязи со ст. 361 ГПК РФ приходит к выводу об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении иска.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Применительно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из дела, 25.04.2007г. Герман С.В. (продавец) и Блажко А.В. (покупатель) в письменной форме совершили сделку купли-продажи 1/3 долей в праве собственности на домовладение, расположенное по адресу: "адрес обезличен". Эта сделка исполнена сторонами, продавец передал покупателю товар, а последний уплатил первому деньги полностью в размере 3800000 руб., при этом было соблюдено правило о преимущественной покупке, так как получено нотариальное согласие всех совладельцев.

По свидетельству о государственной регистрации права ответчица Герман С.В. является собственником указанной доли домовладения, состоящего из: жилого дома, площадью 70, 8 кв.м., в т.ч. жилой 50, 8 кв.м., литер: А. Этажность 1; жилого дома, площадью 38, 3 кв.м., в т.ч. жилой 27, 5 кв.м., литер: Е. Этажность 1; летней кухни, площадью 22, 3 кв.м., литер: Г. Этажность 1; сарая, площадью 12, 2 кв.м., литер: Ж. Этажность 1; сарая, площадью 6 кв.м., литер: З. Этажность 1; сарая, площадью 17, 9 кв.м., литер: К. Этажность 1; жилого дома, площадью 120, 2 кв.м., в т.ч. жилой 66, 3 кв.м., литер: Ф. Этажность 2.

В настоящее время, как было отмечено выше, Ленинским районным судом г. Ростова н/Дону отменена обеспечительная мера в виде ареста на долю Герман С.В. в праве собственности на домовладение.

Следовательно, отпали основания, по которым сделка, соответствующая по форме и содержанию требованиям закона, до сих пор не зарегистрирована.

Однако Герман С.В. необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по сделке купли-продажи с Божко А.В., заявляя о пропуске срока исковой давности, который применительно ст. 200 ГК РФ не пропущен истцом, так как о нарушении своего права истцу стало известно в августе 2008 года, а с иском в суд он обратился в июне 2010 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Ростова н/Дону от 18 ноября 2010 года отменить и принять новое решение о государственной регистрации договора от 25.04.2007г. купли-продажи 1/3 долей в праве собственности на жилой дом, площадью 70, 8 кв.м., в т.ч. жилой 50, 8 кв.м., литер: А. Этажность 1; жилой дом, площадью 38, 3 кв.м., в т.ч. жилой 27, 5 кв.м., литер: Е. Этажность 1; летнюю кухню, площадью 22, 3 кв.м., литер: Г. Этажность 1; сарай, площадью 12, 2 кв.м., литер: Ж. Этажность 1; сарай, площадью 6 кв.м., литер: З. Этажность 1; сарай, площадью 17, 9 кв.м., литер: К. Этажность 1; жилой дом, площадью 120, 2 кв.м., в т.ч. жилой 66, 3 кв.м., литер: Ф. Этажность 2, расположенных по адресу: "адрес обезличен", совершенного между Герман Светланой Валентиновной и Блажко Александром Владимировичем, а также о государственной регистрации перехода права собственности на указанные строения в размере 1/3 долей от Герман Светланы Валентиновны к Блажко Александру Владимировичу.

Судья-председательствующий:

Судьи: