Решение

Судья Ракуц В.С. Дело № 33-964

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2011 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Ткаченко Л.И.,

судей Славгородской Е.Н., Джакобия Г.А.,

при секретаре Головатенко И.Е.,

Заслушав в судебном заседании по докладу судьи Ткаченко Л.И. дело по кассационной жалобе Колупахина М.В. на решение Кировского райсуда г.Ростова-на-Дону от 25 февраля 2010 года,

У С Т А Н О В И Л А :

ДИЗО г.Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к Колупахину М.В. о взыскании задолженности по арендной плате за землю, ссылаясь на то, что 28 июля 2005 года между ДИЗО и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 63,8 кв.м, расположенного в лит. «А» дома по ул. ……, …, для использования под мастерскую по ремонту средств связи.

За период действия договора ответчик не в полной мере выполнял свою обязанность по своевременному внесению арендных платежей, в результате чего с 11 февраля по 28 марта 2007 года образовалась задолженность в сумме 4001.47 руб., с 1 октября 2005 года по 28 марта 2007 года ответчику начислена пеня в сумме 899,42 руб. за нарушение срока оплаты, а с 29 марта 2007 года по 31 октября 2009 года – банковские проценты в сумме 1039,29 руб.

В связи с истечением срока предыдущего договора, 29 марта 2007 года между ДИЗО и ответчиком был заключен новый договор аренды указанного нежилого помещения, по которому ответчик также несвоевременно вносил арендные платежи, его задолженность за апрель 2008 года составила 1457.42 руб., пеня за период с 11 апреля 2007 года по 15 апреля 2008 года – 756.63 руб., банковские проценты за период с 16 апреля 2008 года по 31 октября 2009 года – 225.20 руб.

16 апреля 2008 года между ДИЗО и ответчиком вновь был заключен договор аренды нежилого помещения. Задолженность ответчика по арендной плате составила: с 11 августа 2008 года по 6 сентября 2009 года 58945.92 руб., пеня с 11 мая 2008 года по 6 сентября 2009 года – 4522.34 руб., проценты в порядке ст.395 ГК РФ с 7 сентября по 31 октября 2009 года – 888.23 руб.

С учетом указанных обстоятельств истец просил взыскать с ответчика в общей сумме задолженность по арендной плате 64404.81 руб., пеню 6178.39 руб., банковские проценты 2152.72 руб.

Колупахин М.В. предъявил встречный иск к ДИЗО о признании недействительными договоров аренды от 28 июля 2005 года, от 29 марта 2007 года, от 16 апреля 2008 года, ссылаясь на то, что нежилое помещение по ул. ….., …, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, доказательств того, что это помещение относится к муниципальной собственности, нет, поэтому ДИЗО не имело права распоряжаться этим имуществом, сдавать его в аренду.

При рассмотрении дела Колупахин М.В. уточнил свои требования, просил признать договор аренды от 16 апреля 2008 года незаключенным, как не прошедший государственную регистрацию, а договоры от 28 июля 2005 года и от 29 марта 2007 года недействительными, как ничтожные сделки.

25 февраля 2010 года Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону постановил решение, которым взыскал с Колупахина М.В. в пользу ДИЗО сумму задолженности по арендной плате 64404.81 руб., пеню 6178. 39 руб., проценты 2152.72 руб., всего 72735.92 руб., а также государственную пошлину 2054.70 руб. – в доход федерального бюджета.

В удовлетворении исковых требований Колупахина М.В. отказал.

В кассационной жалобе Колупахин М.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

В частности, кассатор считает неправильным вывод суда о наличии права муниципальной собственности на объект аренды и о правомерности его распоряжением, поскольку суд исходил только из того, что до 7 сентября 2009 года запись об объекте аренды находилась в реестре муниципальной собственности. Кассатор считает, что право муниципальной собственности могло быть подтверждено только законными правоустанавливающими документами, по мнению кассатора, само распоряжение мэра г. Ростова-на-Дону от 7 сентября 2007 года, на основании которого объект недвижимости был исключен из реестра муниципальной собственности, свидетельствует о незаконности действий ДИЗО по распоряжению имуществом, являющимся по закону собственностью собственников помещений многоквартирного дома.

Кассатор считает, что указанное право возникло у собственников помещений многоквартирного дома в силу ст.36 ЖК РФ с 1 марта 2005 года, а не с момента издания распоряжения мэра и распоряжения ДИЗО.

Кассатор приводит нормы Положения об учёте муниципального имущества и ведении реестра объектов муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону, утвержденного решением №133 Ростовской-на-Дону городской думы от 25 апреля 2006 года, ссылается на ст.4 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», ст.36 ЖК РФ, ст.235 ГК РФ, настаивая на том, что право муниципальной собственности на нежилое помещение прекращено с 1 марта 2005 года, а не с момента издания распоряжения мэра г.Ростова-на-Дону от 7 сентября 2007 года.

Кассатор считает, что на момент подачи иска ДИЗО знал об отсутствии с 1 марта 2005 года права муниципальной собственности на объект аренды, поэтому являлся ненадлежащим истцом, однако это обстоятельство суд проигнорировал.

Кассатор ссылается на то, что условиями договоров, заключаемых после истечения срока предыдущего договора, предусматривалось преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок только в случае отсутствия со стороны арендатора нарушений, поэтому, по мнению кассатора, фактом заключения последующих договоров подтверждается факт исполнения им условий предыдущих договоров.

Кассатор ссылается на положения ст.ст.244,433, 610, 655 ГК РФ, указывая на то, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 16 апреля 2008 года заключен до 15 апреля 2009 года, т.е. на год, поэтому подлежит государственной регистрации, однако в силу отсутствия таковой является незаключенным и не порождает юридических последствий.

Кассатор считает, что на основании ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с 16 апреля 2008 года у ДИЗО возникла обязанность государственной регистрации права собственности на спорное помещение, поэтому единственным доказательством права собственности на это помещение для ДИЗО является его государственная регистрация. По основаниям отсутствия государственной регистрации договоров был заявлен встречный иск, однако суд при вынесении решения не дал оценки приведенным доводам кассатора.

Кассатор ссылается на необоснованность применения судом в обжалуемом решении ст.35 ЗК РФ, поскольку спора относительно земельных правоотношений ни в основном иске, ни во встречном заявлено не было, на неправильное толкование судом нормы ст.330 ГК РФ.

Кассатор приводит положения п.5 постановления Пленума Верховного суда РФ от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении», норму ст.198 ГПК РФ, указывая на то, что суд, исходя из вводной и резолютивной части решения, разрешил не заявлявшиеся ДИЗО требования о взыскании задолженности по арендной плате за землю, в то время, как предметом и основанием иска ДИЗО является задолженность по арендной плате за нежилое помещение.

Кассатору непонятны выводы суда относительно того, что его встречные требования удовлетворению не подлежат, требований о включении нежилого помещения в объекты муниципальной собственности он не заявлял, а согласно выписке из распоряжения ДИЗО данный объект находится в реестре объектов муниципальной собственности. Непонятен кассатору довод суда относительно этического способа внесения платежа.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав Колупахина М.В., рассмотрев его ходатайства о приобщении объяснений к кассационной жалобе и приложенных к объяснению дополнительных документов и отказав в его удовлетворении, судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя исковые требования ДИЗО и отказывая в удовлетворении исковых требований Колупахина М.В., суд руководствовался положениями ст.ст.614, 330, 395, 425, 424 ГК РФ и исходил из того, что 28 июля 2005 года между ДИЗО и Колупахиным М.В. был заключен договор аренды №714-7 нежилого помещения общей площадью 63,8 кв.м для использования под мастерскую по ремонту средств связи по адресу: …………, который действовал до 28 марта 2007 года, что 29 марта 2007 года между ДИЗО и Колупахиным М.В. был заключен договор аренды того же нежилого помещения на срок до 15 марта 2008 года, а 16 апреля 2008 года между ДИЗО и Колупахиным М.В. заключен договор аренды этого же нежилого помещения на срок до 15 апреля 2009 года, что ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договорам аренды в части своевременного и полного внесения платы за пользование имуществом, в связи с чем образовалась задолженность, которая подлежит взысканию с Колупахина М.В. в пользу ДИЗО.

Кроме того, суд посчитал возможным взыскать с Колупахина М.В. в пользу ДИЗО пеню за нарушение сроков уплаты арендных платежей, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента срока окончания действия договоров.

Суд установил, что сдававшееся ДИЗО в аренду Колупахину М.В. нежилое помещение являлось объектом муниципальной собственности, поэтому муниципальное образование правомерно распоряжалось этим имуществом, спорное помещение было исключено из реестра объектов муниципальной собственности только распоряжением ДИЗО от 7 сентября 2009 года №3974.

С учетом установленных обстоятельств, суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Колупахина М.В.

Выводы суда являются правильными, они соответствуют материалам дела и требованиям закона.

Судебная коллегия не может принять во внимание кассационную жалобу Колупахина М.В., поскольку она не содержит доводов, опровергающих выводы суда, направлена на переоценку выводов суда по настоящему делу, оснований для которой, по мнению судебной коллегии, не имеется.

Из материалов дела, в частности, из содержания договоров от 28 июля 2005 года, от 29 марта 2007 года и от 16 апреля 2008 года, усматривается, что между ДИЗО и Колупахиным М.В. имели место отношения по аренде нежилого помещения (части здания).

В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из содержания договора от 16 апреля 2008 года, он заключен между ДИЗО и Колупахиным М.В. на срок до 15 апреля 2009 года (л.д.28-30), то есть на срок менее года, в связи с чем и с учетом положений ст.ст.191, 192 ГК РФ, определяющих начало и окончании срока, данный договор не должен был проходить государственную регистрацию.

Поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Колупахина М.В. в части признания указанного договора незаключенным.

Судебная коллегия не может согласиться с доводами Колупахина М.В. относительно ничтожности договоров от 28 июля 2005 года и от 29 марта 2007 года, поскольку право муниципальной собственности на жилой дом по ул. ……, …, включающий и нежилое помещение, в отношении которого были заключены указанные договоры, было зарегистрировано в установленном законом по состоянию на 1992 год порядке, это право никем не оспаривалось, и было прекращено на основании распоряжения ДИЗО только в 2009 году.

Учитывая то, что материалами дела подтверждены полномочия ДИЗО по заключению договоров аренды муниципального имущества, оснований считать, что, заключая указанные договоры, ДИЗО превысил свои полномочия, распорядился имуществом, являющимся собственностью собственников помещений многоквартирного дома, нет.

Кроме того, материалы дела не содержат сведений о том, что Колупахин М.В. относится к собственникам помещений многоквартирного дома по ул. ……, …, в связи с чем сдача ему в аренду Департаментом спорного помещения в качестве муниципального имущества его прав не нарушает.

В силу п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено только заинтересованным лицом.

В соответствии с договорами от 28 июля 2005 года, от 29 марта 2007 года, от 16 апреля 2008 года Колупахин М.В. был обязан своевременно и полностью выплачивать установленную договорами общую арендную плату за пользование объектом и начисляемые на неё налоги.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом предусмотрены и требованиями ст.614 ГК РФ. Основной целью участников договорного отношения является реализация интересов, которые они преследовали при заключении договора, т.е. его исполнение.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, следовательно, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как следует из материалов дела, Колупахин М.В. не представил доказательств, подтверждающих то, что он уплатил истцу те суммы, которые истцом заявлены в качестве задолженности по арендным платежам. Само же по себе то обстоятельство, что после окончания срока предыдущего договора с Колупахиным М.В. заключался новый договор аренды, не является допустимым, достаточным и бесспорным доказательством оплаты Колупахиным М.В. арендных платежей в полном объёме и отсутствия задолженности.

В соответствии со ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Как следует из материалов дела, договоры от 28 июля 2005 года, от 29 марта 2007 года и от 16 апреля 2008 года предусматривали ответственность арендатора за неуплату арендных платежей в установленные этими договорами сроки в виде пени, поэтому суд правомерно применил к спорным правоотношениям приведенные положения ст.330 ГК РФ, взыскав с ответчика в пользу истца договорную пеню, размер которой ответчиком не оспаривался.

Несостоятельны утверждения кассатора о нарушении процессуального закона и разрешении дела с нарушением подсудности. Из материалов дела усматривается, что заключая договор аренды нежилого помещения в 2008 году Колупахин М.В. в реквизитах (л.д.30) указал свой юридический адрес –……. С учетом указанного им адреса ДИЗО г. Ростова-на-Дону и был подан иск мировому судье судебного участка № … …….. района г. …….

Заявляя встречные исковые требования о признании недействительными договоров аренды от 28 июля 2005 года, от 29 марта 2007 года, от 16 апреля 2008 года, представитель Колупахина М.В. по доверенности Зозуля В.А. заявлял ходатайство о передаче гражданского дела по подсудности в Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону, а не в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону – по месту жительства Колупахина М.В. Данное ходатайство было поддержано Колупахиным М.В. (л.д.59).

Остальные доводы кассационной жалобы, а именно: относительно указания в обжалуемом решении ст.35 ЗК РФ, в водной и резолютивной части решения - арендной платы за землю, этического способа внесения платежа, не свидетельствуют о незаконности решения суда, не могут служить основанием для его отмены, поскольку указанное представляет собой допущенные судом описки, которые на правильность выводов суда по существу спора не влияют и могут быть исправлены в порядке, предусмотренном ст.200 ГПК РФ.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции полно и правильно определил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения данного дела, исследовав все представленные доказательства в их совокупности, дал им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. В решении приведены нормы закона, анализ содержания правовых норм и указаны обстоятельства, которыми руководствовался суд и из которых исходил при рассмотрении дела. Всем доводам истца в решении дана надлежащая правовая оценка. Решение вынесено в соответствии с законом, и не противоречит материалам дела. Оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы Колупахина М.В. не имеется.

Руководствуясь ст.360-367 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кировского райсуда г.Ростова-на-Дону от 25 февраля 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Колупахина М.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи