Судья – Гареева С.Ю. Дело № 33-3818/11

«22» февраля 2011 года Судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назаренко О.Н.

судей Гордейчук Е.Б., Заливадней Е.К.

по докладу судьи Назаренко О.Н.

при секретаре Зибиревой И.А.

слушала в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе представителя Романова Д.О. – ФИО6 на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 20 декабря 2010 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА

Романов Д.О. обратился в суд с иском к Романовой О.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании договора купли-продажи квартиры №146 в незавершенном строительством жилом доме № <адрес обезличен> в г. Краснодаре от 05.04.2010 г., заключенного между Романовым О.Н. и Адаменко Л.Д., недействительным, внесении соответствующих изменений в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включении спорной квартиры в наследственную массу и признании прав истца на нее.

Исковые требования мотивировал тем, что является сыном Романова О.Н., умершего 11.04.2010 г. Оспариваемый договор был заключен от имени Романова О.Н. его супругой Романовой О.А., действующей на основании доверенности, поскольку действие доверенности прекращается со смертью доверителя, то зарегистрированный 30.04.2010 г. регистрирующим органом договор купли-продажи является недействительным.

Адаменко Л.Д., как третье лицо, заявляющее самостоятельные исковые требования, обратилась в суд со встречным иском к Романову Д.О., Романовой О.А. о признании оспариваемого договора купли-продажи, зарегистрированного за ней права собственности на указанную квартиру действительными, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры №146 в незавершенном строительством жилом доме <адрес обезличен> в г. Краснодаре 5.04.2010 г. был заключен между ней и Романовым О.Н. в лице его представителя Романовой О.А., действующей на основании доверенности от 20.02.2010г. Обязанности, определенные договором, стороны исполнили. Документы на регистрацию договора и перехода права собственности были поданы в Управление росреестра по КК в тот же день. Полагая, что регистрация сделки и права собственности должна быть осуществлена 05.04.2010 г., вне зависимости от даты выдачи свидетельства, о смерти продавца в регистрирующий орган не сообщила. Так как считала эту процедуру формальностью.

Обжалуемым решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 20 декабря 2010 года отказано в удовлетворении иска Романова Д.О. Исковые требования Адаменко Л.Д. удовлетворены частично: признано действительным зарегистрированное 30.04.2010 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании договора купли-продажи квартиры № 146 по ул. <адрес обезличен> в г. Краснодаре, заключенного между Романовым О.Н. и Адаменко Л.Д., удостоверенное 05.04.2010 г. нотариусом нотариального округа г. Краснодара Ламейкиной Е.В. по реестру №1953, право собственности Адаменко Л.Д. на указанную квартиру.

В кассационной жалобе представитель Романова Д.О. – ФИО6 просит решение суда отменить, считает, что при разрешении данного спора суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного решения возникшего между сторонами по делу спора, в связи, с чем выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, а также допущено нарушение норм материального права, т.е. судом применен закон, не подлежащий применению.

Проверив материалы дела, обсудив кассационную жалобу, в пределах указанных доводов, выслушав пояснения представителя Адаменко Л.Д. – ФИО10, Романова Д.О. – ФИО6, а так же Романову О.А., судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 05.04.2010 г., удостоверенным нотариусом округа г. Краснодара № 1953, Адаменко Л.Д. в лице своего представителя приобрела у Романова Олега Николаевича в лице Романовой Ольги Андреевны квартиру общей площадью 95,72 кв.м. по адресу г. Краснодар, <адрес обезличен> кв.146. Доверенностью 23 АВ 340714 от 20.02.2010 года Романов О.Н. уполномочил свою супругу Романову О.А. управлять и распоряжаться всем его имуществом

05.04.2010 года Романова О.А., действующая на основании вышеназванной доверенности продала Адаменко Л.Д. спорную квартиру. Расчет произведен в полном объеме до подписания договора, стороны финансовых претензий не имели.

Во исполнение требований ст. 131 ГК РФ 05.04.2010 года стороны договора в лице своих представителей обратились в Управление Росеестра по КК для регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке и 30.04.2010 года в ЕГРП сделана запись № 23-23-01/208/2010-420 о регистрации за Адаменко Л.Д. права собственности на квартиру, выдано свидетельство о праве.

Между тем, 11.04 2010 года умер продавец - Романов О.Н.

Покупатель Адаменко Л.Д. полагала, что компетентными органами будет произведена регистрация сделки от 05.04.2010 г. и перехода права собственности в день подачи документов на регистрацию, вне зависимости от даты выдачи свидетельства. Она не сообщила о смерти продавца, так как считала эту процедуру формальностью. Иного порядка ей разъяснено не было. Кроме того, данная сделка заключена не лично продавцом, а доверителем.

Довод ответчика относительно того, что сделка совершена с умершим лицом, не основана нормах права в виду следующего.

В договоре четко выражена прижизненная воля продавца продать покупателю названную выше квартиру путем выдачи доверенности на право управления всем его имуществом своему представителю - супруге. Доверенность на момент заключения сделки не была отозвана. В пределах компетенции представителем в установленном законом порядке совершены все необходимые действия, связанные с заключением сделки, о чем свидетельствует запись о регистрации перехода права собственности. Со стороны покупателя также выполнены условия сделки - она купила (приняла) квартиру и оплатила продавцу ее стоимость в полном объеме.

Таким образом, Адаменко Л.Д. и Романовым О.Н. в установленном порядке и требуемой форме заключена сделка по отчуждению недвижимости.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, вынести решение о регистрации сделки, если другая сторона совершила ее в надлежащей форме, но уклоняется от регистрации.

На основании ст. ст. 218, 235 ГК РФ собственник вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной сторон должно быть достигнуто соглашение.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, согласованную сторонами в письменной форме.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним и: супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариальное удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи недвижимости сторонами были соблюдены требования гражданского законодательства, относящиеся к договору купли-продажи.

Вместе с тем, статьи 131, 551 ГК РФ устанавливают обязанность регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, и возникновение, переход и прекращение, в едином государственном реестре учреждениями юстиции Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу ч 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Однако, государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон. В том случае, если одна из них уклоняется (в том числе, по объективным причинам) от регистрации перехода права собственности, что имеет место применительно к рассматриваемому иску государственная регистрация в силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ может состояться по решению суда

Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в т.ч. распоряжаться.

Из смысла ст. 182, 185 ГК РФ следует, что собственник в рамках оборота объектов гражданских прав вправе действовать через своего представителя, право которого надлежащим образом оформлено доверенностью.

Вместе с тем, истец, являясь добросовестным приобретателем, не может воспользоваться принадлежащими ему правами. Смерть продавца, сделавшая невозможным исполнение его обязательства по регистрации перехода права собственности, существенным образом нарушают права истца как собственника, что запрещено нормами гражданского законодательства.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности постановленного по делу решения, поскольку оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных судом фактов при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, применимых к спорным отношениям.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 20 декабря 2010 года - оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий _______________________

Судьи _______________ _____________________