Решение

Судья: Кучинский Е.Н. Дело № 33-4971

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующегосудьи Зубовой Л.М.,

судей Шиян Л.Н. и Беляева Р.В.,

при секретаре Ермушове О.В.,

рассмотрев в г. Красногорске в заседании от 14 апреля 2011 года кассационную жалобу Мазуркевич Евгении Лазаревны на решение Химкинского городского суда Московской области от 06 декабря 2010 года по делу по ее иску к ООО «Монолит-град-строй» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве, заслушав доклад судьи Шиян Л.Н., объяснения кассатора и ее представителя адвоката Панковой Л.А.,

У с т а н о в и л а:

Мазуркевич Е.Л. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности в размере 1/723 доли в незавершенном строительством жилом доме (строительная готовность составляет 72,3%) по строительному адресу: <адрес> что после сдачи жилого дома в эксплуатацию будет составлять однокомнатную квартиру № 517 общей площадью 44,6 кв.м, расположенную на 14 этаже в подъезде № 6 в доме по строительному адресу : <адрес>

Требования мотивирует тем, что 20.01.06г. между ней и ООО «СПК «Экспостройтекс» был заключен договор уступки права требования № 01/20-496/ВАТ-324 в части инвестирования строительства однокомнатной квартиры №496 общей площадью 42 кв.м., расположенной на 14 этаже по указанному строительному адресу.

В рамках заключенного договора ею были внесены на р\с ООО «СПК «Экспостройтекс» денежные средства в сумме 858 270 руб.

Заказчиком - застройщиком строительства данного жилого дома является ответчик, который свои обязательства по договору № 2СХ от 11.08.2003г. не выполняет, в настоящее время строительство жилого дома не ведется, финансовое состояние ответчика отвечает признакам банкротства, в результате которого незавершенный строительством жилой дом может попасть в конкурсную массу и истица будет лишена возможности получить проинвестированную ею квартиру.

После ознакомления с документами из управления "Росреестра" по Московской области истица обнаружила, что ответчик в одностороннем порядке изменил нумерацию квартир и их площадь, в результате чего спорная кв. № 496 стала иметь № 517 и общую площадь - 44,6 кв.м.

Истица в полном объеме оплатила всю сумму по договору, полученные от нее денежные средства ООО «СПК «Экспостройтекс» перечислил ответчику, что подтверждается Актом сверки финансовых обязательств от 20.01.2007 г. (Приложение №2 к Договору о перемене лиц в обязательствах от 20.01.07г.), которым установлено, что ООО «Меркурий-Эстейт», ООО «Меркурий-Инвест» и ООО «СПК «Экспостройтекс» совместно в счет исполнения обязательств по договору № 2-СХ от 11.08.2003 г. перечислили сумму, эквивалентную 6 082 412,23 долларов США по курсу ЦБ РФ на день соответствующих платежей, в том числе на строительство корпуса № 6 - 5 5826 22,50 доллара США по курсу ЦБ РФ на день соответствующих платежей за 17 177.3 кв.м. общей площади квартир из расчета 325 долларов США за 1 кв.м. общей площади квартир.

Представитель ООО «Монолит-град-строй» иск не признал, указал, что ООО «СПК «Экспостройтекс» передал истице право требования на квартиру, которого не имел сам, т.к. полностью его не оплатил, и не приобрел права требовать передачи ее от Застройщика к Мазуркевич Е.Л.

ООО «Монолит-град-строй» неоднократно обращался к ООО «СПК «Экспостройтекс» провести акт сверки взаиморасчетов и выполнения графика финансирования, но ответа не получил.

Мазуркевич Е.Л. было предложено выйти из Договора №2/СХ, и присоединиться к Договору долевого участия в составе ООО «Монолит-град-строй» с указанием сроков заключения данного договора долевого участия и на условия в соответствии с этим договором.

В настоящий момент дом не достроен и работы выполнены менее чем наполовину. Истица в полном объеме не внесла всю сумму на расчетный счет ООО СПК «Экспостройтекс» и должна была доплатить 60 000 руб.

Представители третьих лиц - ООО «Меркурий Эстейт», ООО «СПК «Экспостройтекс», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд не явились, извещались надлежащим образом.

Представитель администрации г.о. Химки Московской области просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решением Химкинского горсуда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным судом решением, Мазуркевич Е.Л. обжалует его в судебном порядке и просит отменить, как незаконное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 11 июля 2003 г. между Территориальной администрацией г. Сходня Химкинского района и ООО «Мортон-РСО» был заключен Инвестиционный Контракт №2-189/03 на строительство жилых домов в южной части <адрес>

11 августа 2003 г. к вышеуказанному инвестиционному контракту было заключено Дополнительное соглашение №1, предметом которого являлась передача ООО «Мортон-РСО» и принятие ООО «Монолит-Град-Строй» прав и обязанностей Инвестора по Инвестиционному контракту №2-189/03 от 11.07.2003г. в части строительства жилых домов, расположенных по адресу: г. Сходня Химкинского района, позиции 6 и 3 в ПДП г. Сходня.

11 августа 2003г. между ООО «Монолит-град-строй» («Заказчик-застройщик») и ООО «Меркурий-Эстейт» («Соинвестор») был заключен Договор №2/СХ о соинвестировании строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: г. Сходня, в границах улиц Некрасова, Ватутина, Вишневая, 2-ой Дачный пер. Предметом данного договора, в соответствии с п. 1.1, являлось участие сторон в инвестировании строительства четырехсекционного монолитно-кирпичного жилого дома корпус 3 (согласно ПДП) и трехсекционного монолитно-кирпичного жилого дома корпус 6 (согласно ПДП) по адресу: г. Сходня, в границах улиц Некрасова, Ватутина, Вишневая, 2-ой Дачный пер. за счет собственных, привлеченных или заемных средств, с целью приобретения соинвестором права на получение в собственность квартир в построенном жилом доме в соответствии с вложенными средствами.

При этом, пунктом 1.1. договора оговорено право Соинвестора привлекать к инвестированию строительства третьих лиц путем заключения с ними договоров соинвестирования без согласования с Заказчиком-застройщиком. П.8.1 договора №2/СХ от 11.08.2003 г. предусмотрено, что Соинвестор вправе без согласия Заказчика-Застройщика, передать свои права по настоящему договору третьему лицу или третьим лицам полностью или частично путем заключения договора уступки права требования, уведомив об этом Заказчика-Застройщика.

Как следует из приложения №1/1 к Договору №2/СХ от 11.08.2003г., однокомнатная квартира с условным номером 496, общей площадью 42,0 кв.м., расположенная на 14 этаже, учтена в перечнеквартир, причитающихся Соинвестору ООО «Меркурий-Эстейт».

Всего по настоящему приложению Соинвестору причитается 80 квартир общей площадью 3 876.8 кв.м. на общую сумму 1 395 648 долларов США, оплаченных на момент подписания настоящего приложения Соинвестором в полном объеме.

Дополнительным соглашением от 14.02.2005 г. к договору №2/СХ от 11.08.2003г. ООО «Монолит-град-строй» и ООО «Меркурий-Эстейт» пришли к соглашению дополнить договор № 2/СХ от 11.08.2003 г. пунктом 8.2., который гласит, что передача Соинвестором своих прав по настоящему договору на отдельно взятые квартиры третьим лицам производится путем заключения договора уступки права требования без согласия и уведомления Инвестора.

09 сентября 2005 года между ООО «Меркурий Эстейт» (Цедент) и ООО «Строительно-промышленная компания «Экспостройтекс» (Цессионарий) было заключено Соглашение об уступке договора (цессия), по которому Цедент передал, а Цессионарий принял на себя права и обязанности Цедента по Договору № 2/СХ от 11.08.2003 г.

21 апреля 2006 г. между ООО «Строительно-промышленная компания «Экспостройтекс» и Мазуркевич Е.Л. был заключен договор уступки права требования №01/20-496/ВАТ-324 в части инвестирования строительства спорной однокомнатной квартиры № 496. П.2.1 договора определена цена уступки, составляющая 858 270 р. Указанная сумма внесена истицей согласно платежным поручениям № 01 от 20.01.2006 г. и № 01 от 17.01.2006г.

Согласно договору бронирования жилой площади №8-496/ВАТ от 17.01.2006г., Мазуркевич Е.Л. обязана была оплатить 60 000р. за бронирование за нею спорной квартиры, что включалось в общую сумму договора уступки - п. 5 договора бронирования.

В силу п. 3.4. Договора №2/СХ от 11.08.2003 г. переход имущественных прав на квартиры, передаваемые Соинвестору в порядке инвестирования по договору, оформляется актом о взаиморасчетах сторон; с момента подписания акта о взаиморасчетах все имущественные права на квартиры, без каких-либо ограничений, передаются соинвестору пропорционально оплаченной доле инвестирования.

Разрешая требования истицы, суд пришел к неправильному выводу о том, что договор уступки прав требования по договору №2/СХ от 11.08.2003 г. мог быть заключен ООО «Строительно-промышленной компанией «Экспостройтекс» только после оформления между ним и ООО «Монолит-град-строй» акта о взаиморасчетах в соответствии с п. 3.4. договора.

Представленный в деле акт сверки финансовых обязательств (приложение №2 к договору о перемене лиц в обязательствах от 20.01.2007г.) от 20.01.2007 г., составленный ООО «Меркурий Эстейт» и ООО «Монолит-град-строй», в котором оговорено, что ООО «Монолит-град-строй» признает выполнение ООО «Строительно-промышленной компанией «Экспостройтекс» финансовых обязательств по инвестированию строительства дома по строительному адресу: <адрес>., корпус 6, подтверждает правомерность уступки права истице на спорный объект недвижимости.

Кроме того, судом не принято во внимание, что имеется вступившее в законную силу Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2008г. по делу №, в соответствии с которым оставлено без изменения Определение арбитражного суда г. Москвы от 20.10.2008г. об отказе ООО «Монолит-град-строй» во включении в реестр кредиторов ООО «Меркурий-Эстейт» в связи с отсутствием задолженности по договору № 2СХ, со ссылкой на акт сверки финансовых обязательств от 20.01.2007г.

Ссылка суда на документооборот между названными соинвесторами относительно корпуса № 3 по названному выше строительному адресу со спорными правоотношениями не связана, поскольку истица претендует на квартиру, расположенную в корпусе № 6.

Таким образом, истица в полном объеме выполнила свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта.

Несмотря на неправильный вывод суда об отсутствии у истицы права требования спорной квартиры, в целом решение суда является правильным по существу и оснований для его отмены суд не усматривает.

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности может быть приобретено на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором.

В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созидаемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается так же в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В обоснование своего требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством указанном жилом доме истица ссылалась на заключение строительного аудита ООО «Инжиниринг - Проперти» от 08.10.09 г., установившего степень строительной готовности корпуса № 6 в 72,30 %.

Суд обоснованно указал на то, что по состоянию на 5 октября 2009 г. корпус 6 построен частично, а именно: четыре подъезда из 6 на 100 % выполнены в монолитном ж/б каркасе, один подъезд- до 11 этажа, кладка стен из кирпича - 54,62 %, земляные и строительные работы по 1 секции не начинались в связи с отсутствием прав на земельный участок, смонтированы лифты в 4-х подъездах, выполнено 100% разводок сантехнических работ (отопление, водопровод, канализация, тепловые узлы) в подземной части и с подачей на вышерасположенные этажи, начаты штукатурные работы, произведен вынос наружной теплотрассы из-под пятна застройки с устройством камеры для ввода тепла и горячей воды в дом, вынесен газ из-под территории благоустройства, проведены подготовительные работы по устройству кровли. На протяжении всего 2010 года ответчик строительство жилого дома не осуществляет.

Суд пришел к правильному выводу о том, что к указанному заключению строительного аудита в части готовности объекта - корпуса 6 следует отнестись критически, поскольку эксперт не учел, что ряд подъездов вообще не построена, внутри дома строительные работы не проведены, отсутствуют коммуникации, окна и др.

Согласно п. 2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним», право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме связанно с выполнением всеми участниками договора возложенных на них обязательств. Между тем, право собственности на незавершенный строительством объект - корпус 6, на момент рассмотрения спора ни за кем не зарегистрировано, что истица не отрицала. Тем самым, невозможно определить круг лиц - совладельцев объекта недвижимости, одним из которых претендует стать истица.

По смыслу Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», действовавших на момент заключения инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему, незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Из представленных суду разрешений на строительство следует, что общая площадь спорного жилого дома составляет 32 246,2 кв.м. Между тем, указанная площадь не возведена и не известно в каких площадях будет возведен дом в окончательном виде, в связи с чем невозможно определить долю каждого инвестора в спорном строении. Расчет размера истребуемой истицей доли в праве носит приблизительный характер, и в отсутствие подтверждения общей стоимости строительства объекта в целом, не может отражать действительную долю, профинансированную конкретно истицей.

Оснований для отмены решения суда в связи с указанными мотивами отказа в иске Мазуркевич Е.Л. коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Химкинского городского суда Московской области от 06 декабря 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: